O condomínio não responde por tudo o que acontece nas áreas comuns, mas pode ser responsabilizado quando conhece uma situação de risco, permite que ela se prolongue e deixa de adotar medidas razoáveis para evitar o dano.
Essa omissão custou a um condomínio de Contagem, em Minas Gerais, R$ 5.973,84 por danos materiais e R$ 5 mil por danos morais, totalizando R$ 10.973,84. A indenização foi destinada a uma moradora cujo cão de estimação morreu meses depois de ser atacado por um cachorro de rua dentro do residencial.
A decisão da 13ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais acende um alerta sobre uma situação relativamente comum: animais sem tutor passam a frequentar o condomínio, são alimentados por moradores e acabam incentivados a permanecer no local, sem que a administração saiba exatamente quais providências adotar.
É preciso compreender que a legislação de proteção animal impede a retirada violenta, o abandono e qualquer forma de maus-tratos. Isso, porém, não isenta o condomínio de adotar medidas de prevenção para proteger moradores, visitantes, trabalhadores, outros animais e o patrimônio coletivo.
“Esse cão não é meu”
A tutora do animal atacado procurou a Justiça para pedir o ressarcimento das despesas com veterinários, medicamentos e tratamentos, além de indenização por danos morais, diante do vínculo afetivo e do sofrimento causado pela morte do pet.
Na defesa, o condomínio alegou que o agressor era um cão de rua e não possuía qualquer vínculo jurídico com o residencial. Esse argumento, entretanto, não foi suficiente.
As provas demonstraram que não se tratava de uma entrada ocasional e imprevisível. O cachorro permanecia habitualmente no condomínio, era alimentado por moradores e pela então síndica e já havia tentado atacar outros animais. A administração, portanto, conhecia sua presença e o histórico de agressividade.
O problema não era o simples ato de alimentar o cão, mas permitir que essa prática favorecesse a permanência habitual do animal nas áreas comuns, mesmo depois de a administração tomar conhecimento do comportamento agressivo do cachorro.
Diante desse risco, o condomínio deveria ter procurado uma solução segura, como acionar os órgãos públicos competentes, buscar o apoio de entidades de proteção animal e reforçar o controle de acesso. A responsabilidade surgiu porque o perigo era conhecido e nenhuma providência eficaz foi adotada para evitar o ataque.
Faltou dinheiro ou faltou providência?
O condomínio também alegou que não tinha orçamento para instalar cercas ou telas capazes de impedir a entrada de animais. A justificativa não prosperou porque essa não era a única medida disponível.
O condomínio poderia ter acionado os órgãos públicos competentes, buscado o auxílio de entidades de proteção animal, formalizado as ocorrências, reforçado a fiscalização interna, corrigido vulnerabilidades no controle de acesso e adotado providências temporárias para reduzir o perigo.
A Justiça reconheceu a negligência do condomínio, caracterizada como culpa in vigilando. A presença habitual do animal nas áreas comuns, somada ao conhecimento de sua agressividade, indicava falha no dever de vigilância e na administração de um risco previsível.
A alegação de que o zelador costumava retirar animais errantes também não foi suficiente. Se o mesmo cachorro continuava entrando, permanecendo e sendo alimentado no local, a providência adotada não estava sendo eficaz.
A falta de recursos pode interferir na escolha da solução, mas não autoriza a inércia. Quando a administração toma conhecimento de um perigo, precisa agir e documentar as medidas adotadas.
Culpa concorrente
A Justiça entendeu que a tutora também contribuiu para o resultado porque não manteve seu cão devidamente contido, contrariando as regras internas do condomínio.
O regimento determinava que os animais não circulassem soltos na área de lazer, prevendo que fossem conduzidos por guia curta ou transportados no colo. A exigência genérica de carregar animais no colo, contudo, é questionável e pode ser considerada abusiva por impor uma restrição desproporcional, especialmente no caso de cães de médio ou grande porte, pessoas idosas ou moradores com limitações físicas.
O condomínio pode exigir que o animal seja conduzido de maneira segura, com guia adequada e, quando necessário ou previsto em legislação específica, focinheira. O que não deve fazer é criar exigências genéricas, desnecessárias ou impossíveis de serem cumpridas por todos.
No caso analisado, o aspecto juridicamente relevante foi a falta de contenção adequada do pet da moradora. Por isso, a responsabilidade foi dividida: 70% para o condomínio e 30% para a tutora.
O risco também precisa de gestão
A decisão não significa que todo condomínio será obrigado a indenizar quando um animal de rua entrar em suas dependências. Uma invasão repentina, imprevisível e impossível de evitar deverá ser examinada de acordo com as circunstâncias concretas.
O cenário muda quando a presença do animal se torna habitual, a administração conhece o comportamento agressivo e, mesmo assim, não toma providências eficazes. A partir desse momento, já não existe apenas um cão de rua dentro do condomínio: existe um risco conhecido sob a responsabilidade de quem administra o espaço coletivo.
Acolher um animal não significa ignorar o perigo que ele possa representar. Da mesma forma, proteger moradores e outros pets não autoriza violência ou maus-tratos. Entre esses dois extremos está a gestão responsável: identificar o risco, registrar as ocorrências, procurar os órgãos competentes e adotar medidas preventivas.
Em administração condominial, o conhecido “esse problema não é meu” pode sair caro. Quando o risco é coletivo e já chegou ao conhecimento do condomínio, tomar providências deixa de ser uma escolha e passa a ser um dever.
(*) Cleuzany Lott é advogada, com especialização em Direito Condominial, MBA em Administração de Condomínios e Síndica Profissional. É Presidente da Comissão de Direito Condominial da 43ª Subseção da OAB-MG, em Governador Valadares, e 3ª Vice-Presidente da Comissão de Direito Condominial de Minas Gerais. Coautora do livro Experiências Práticas em Conflitos Condominiais, apresentadora do Podcast Morar360º atua também como síndica, jornalista e palestrante, com foco na gestão condominial responsável, prevenção de conflitos e comunicação jurídica acessível.
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