Em tempos de inteligência artificial, plataformas digitais e termos corporativos em inglês, a boa e velha expressão “Casa da Mãe Joana” continua sendo uma das metáforas mais precisas — e genuinamente brasileiras — para definir a desorganização.
Infelizmente, ela ainda descreve a realidade de muitos condomínios.
Há síndicos, subsíndicos, conselheiros, ex-síndicos e moradores querendo participar da administração. E participar é saudável. O problema começa quando a colaboração dá lugar à disputa por autoridade. Funcionários passam a receber ordens de várias pessoas. Prestadores de serviço não sabem a quem atender. Obras são interrompidas por opiniões isoladas. Decisões administrativas são contestadas fora dos canais adequados. Enquanto todos tentam mandar, ninguém consegue administrar.
No fim, quando surge um problema, uma ação judicial, um acidente ou um prejuízo financeiro, a responsabilidade continua recaindo sobre quem a lei escolheu para responder pelo condomínio: o síndico.
Cada função tem um propósito
O condomínio não funciona pela vontade de quem fala mais alto, de quem mora há mais tempo ou de quem já ocupou um cargo no passado. Ele funciona com base em uma estrutura de responsabilidades prevista na lei e complementada pela Convenção.
O Código Civil atribui ao síndico a missão de administrar o condomínio, representá-lo judicial e extrajudicialmente, cumprir e fazer cumprir a Convenção, o Regimento Interno e as deliberações da assembleia, além de zelar pela conservação das áreas comuns. Se a administração falhar, é ele quem responderá por seus atos ou omissões.
Isso não significa que o síndico administre sozinho ou que esteja acima de críticas.
O conselho tem papel fundamental ao fiscalizar a gestão, acompanhar as contas e contribuir para a transparência. Mas fiscalizar é diferente de administrar. Quando o conselheiro passa a contratar fornecedores, dar ordens a funcionários, negociar serviços ou impedir decisões administrativas, deixa de exercer sua função de controle para ocupar um espaço que a legislação reservou ao síndico.
O mesmo vale para o subsíndico. Apesar de ser uma figura bastante comum, o cargo sequer está previsto no Código Civil. Ele somente existe quando a Convenção do condomínio o institui e define suas atribuições. Tanto que a inclusão dessa função integra as propostas de atualização do Código Civil atualmente em discussão. Enquanto a lei não for alterada, entretanto, prevalecem as regras da Convenção de cada condomínio.
Nem mesmo o ex-síndico mantém poderes após o término do mandato. Sua experiência pode ser valiosa, mas autoridade não é vitalícia. Ela nasce da eleição e termina com ela.
O prejuízo é de todos
Muitas pessoas enxergam esses conflitos como simples desentendimentos entre moradores e administração. Não são.
Quando a autoridade do síndico é constantemente enfraquecida, instala-se uma gestão insegura. Funcionários deixam de saber quem deve ser obedecido. Empresas recebem orientações contraditórias. Decisões urgentes são adiadas por receio de novas interferências. Obras atrasam, contratos ficam mais difíceis de executar e profissionais qualificados passam a evitar condomínios marcados por conflitos internos.
Quem perde não é apenas o síndico.
Perde o condomínio, que se torna menos eficiente. Perdem os moradores, que convivem com problemas sem solução. Perde o patrimônio, que deixa de receber os investimentos e a manutenção necessários.
A mudança começa pela cultura
É comum ouvir que determinado condomínio precisa de um síndico mais firme ou mais experiente. Muitas vezes, porém, o problema não está na pessoa que ocupa o cargo, mas na cultura criada pela própria comunidade.
Não existe gestão eficiente quando o síndico é eleito para administrar, mas impedido de exercer a autoridade necessária para cumprir as responsabilidades que a lei lhe impõe. Também não existe boa governança quando conselho, subsíndico, ex-síndicos e moradores confundem participação com poder de decisão.
A solução passa por uma mudança de mentalidade.
O síndico deve administrar com transparência, prestar contas e estar aberto ao diálogo. O conselho deve exercer uma fiscalização técnica, independente e responsável, sem substituir a administração. O subsíndico precisa atuar dentro das atribuições definidas pela Convenção. Os moradores devem participar das assembleias, acompanhar a gestão, cobrar resultados e apresentar sugestões, mas também respeitar as competências de quem foi eleito para administrar.
Governança não significa concentrar poder nas mãos de uma única pessoa. Significa compreender que autoridade e responsabilidade caminham juntas. Não é possível cobrar resultados de um síndico cuja atuação é continuamente esvaziada por interferências de quem não responderá pelas consequências de suas decisões.
Condomínio é uma comunidade. E comunidades maduras não se constroem apenas com boas leis ou boas convenções. Constroem-se quando cada pessoa entende que seu papel é tão importante quanto o respeito ao papel do outro.
Talvez a verdadeira evolução dos condomínios brasileiros não dependa apenas de síndicos mais preparados, mas de moradores, conselheiros, subsíndicos e administradores igualmente conscientes de que participar não é disputar poder. É assumir, cada um, a responsabilidade que lhe cabe para que a coletividade funcione melhor.
(*) Cleuzany Lott é advogada, com especialização em Direito Condominial, MBA em Administração de Condomínios e Síndica Profissional. É Presidente da Comissão de Direito Condominial da 43ª Subseção da OAB-MG, em Governador Valadares, e 3ª Vice-Presidente da Comissão de Direito Condominial de Minas Gerais. Coautora do livro Experiências Práticas em Conflitos Condominiais, apresentadora do Podcast Morar360º atua também como síndica, jornalista e palestrante, com foco na gestão condominial responsável, prevenção de conflitos e comunicação jurídica acessível.
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