Por Cleuzany Lott (*)
De repente o boleto do condomínio chega com um valor acima do normal. Anexo à cobrança, um comunicado do síndico informando que decidiu reajustar em “x” reais o valor da cota do mês e que o aumento seria discutido futuramente em uma assembleia, em data a ser marcada.
A justificativa para o aumento foi a falta de correção do valor ao longo dos anos, gerando a dificuldade de equilibrar as contas. Em busca do consentimento dos condôminos, o síndico esclarece que a decisão foi tomada após levar o problema ao conhecimento dos conselheiros. Solidários, todos pagam sem questionar, afinal, existe uma planilha demonstrando o aumento nos gastos relacionados ao condomínio.
Essa situação ocorre em diversos edilícios, revelando erros comuns. O primeiro deles é deixar de reajustar a taxa de condomínio anualmente. Politicamente, a decisão agrada aos condôminos, mas, sob o aspecto financeiro, o risco de um resultado desastroso é alto. Isso porque o dinheiro em caixa para pagar as contas raramente é o suficiente para cobrir as despesas do ano que se inicia. É prudente considerar possibilidades que fogem ao controle, como o índice de inadimplência do edilício, a atualização de contratos com fornecedores, o dissídio anual dos trabalhadores, encargos trabalhistas, décimo-terceiro salário e férias dos funcionários, dentre outros.
A própria legislação determina o reajuste anual por meio de assembleia. É o que se extrai do artigo 24 da Lei 4.591/64 e artigo 1.350 do Código Civil. De acordo com os dispositivos, anualmente o síndico convocará uma assembleia ordinária para, dentre outros assuntos, aprovar por maioria dos presentes as verbas para as despesas do condomínio. O legislador ainda cita exemplos do que não pode faltar no planejamento orçamentário, como as verbas para conservação da edificação e a manutenção dos serviços.
Nos mesmos artigos citados, pode-se visualizar o segundo erro do gestor, ao induzir que o posicionamento dos conselheiros valida a decisão. Embora a importância dos colaboradores seja incontestável, o parecer dos conselheiros não substitui a assembleia condominial, exigida pela lei.
Endossar o reajuste usando a planilha de receita/despesas, por sua vez, confirma o erro do passado, quando o reajuste deixou de ser aplicado. É evidente que nenhum gestor tem uma bola de cristal para prever o futuro. Por isso é importante fazer a previsão de gastos, pois ele minimiza o impacto de alguma surpresa.
Se houver imprevisto e o síndico precisar de mais dinheiro, a qualquer momento ele pode comunicar aos condôminos, instituir a taxa extra e ratificar em assembleia. O que não é recomendável é passar o ano instituindo taxa extra para pagar a conta de água cujo consumo excedeu o previsto ou outras situações que fazem parte da rotina de um condomínio.
Com ou sem experiência, tomar certas decisões de forma unilateral não é prerrogativa do síndico, entretanto, esse é o caminho que muitos seguem por vários motivos, alguns escusos, outros para não engessar a administração. Porém, pular etapas é um erro crasso, por violar a Lei do Condomínio, principalmente nos dias atuais, quando as assembleias virtuais ou hibridas estão consolidadas.
Há várias normas e leis que regulam os direitos e deveres dos síndicos e dos condôminos. A Lei 10.406/2000 é uma delas. Porém, o síndico que se comporta ignorando a legislação apenas reflete o interesse dos proprietários em seu patrimônio.
(*) Cleuzany Lott é advogada especialista em direito condominial, síndica profissional, jornalista, publicitária e diretora Associação de Síndicos, Síndicos Profissionais e Afins do Leste de Minas Gerais (ASALM).
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