A recente aprovação do Projeto de Lei 4072/2019 pela Comissão de Desenvolvimento Urbano da Câmara dos Deputados acende um alerta importante — mas não por sua relevância ou inovação. O texto exige que o síndico forneça mensalmente, mediante solicitação, cópia do balancete com dados sobre receitas, despesas, inadimplências e previsões orçamentárias. Aparentemente, trata-se de um avanço em direção à transparência nos condomínios. Na prática, é uma legislação redundante. O que falta não é norma. É participação.
A legislação brasileira já trata do tema. O artigo 1.348, inciso VIII, do Código Civil estabelece que o síndico deve prestar contas anualmente e sempre que solicitado por qualquer condômino. O artigo 1.350 exige que ele convoque assembleia anual para esse fim — e, se não o fizer, um quarto dos condôminos pode assumir a iniciativa. Se a prestação de contas for negada ou houver suspeita de irregularidade, o artigo 1.349 permite que o síndico seja destituído por maioria absoluta em assembleia.
Esses dispositivos não apenas existem — são eficazes quando aplicados. Mas, em muitos condomínios, o problema real não está no síndico que omite, mas nos condôminos que se omitem. Falta o básico: o interesse em acompanhar, cobrar, fiscalizar.
A transparência, aliás, já é tecnicamente viável. Notas fiscais, extratos bancários podem e devem estar acessíveis em tempo real, por meio de plataformas digitais e especificados nos balancetes mensais. O acesso a essa documentação é direito de qualquer condômino, a qualquer tempo. Se isso não ocorre, a responsabilidade deve ser compartilhada: pela gestão que não publica e pelo morador que não exige.
Panelinhas blindam o mau gestor
Outra ferramenta legal frequentemente ignorada é o Conselho Fiscal, previsto no artigo 1.356 do Código Civil, composto por três membros eleitos para analisar e dar parecer sobre as contas. Na prática, porém, muitos desses conselheiros sequer se inteiram das finanças do condomínio. Em mandatos curtos ou de transição, as contas devem ser apresentadas ao final da gestão, ainda que parcial. Muitos, nem sabem disso.
Caso haja indícios de irregularidades, um quarto dos condôminos pode convocar assembleia e aprovar a contratação de advogado para ingressar com ação judicial contra o síndico. E como prevê o parágrafo 1º do artigo 1.348, em situações de conflito de interesses, a assembleia deve nomear outro representante legal, já que o síndico não pode representar o condomínio em uma ação na qual figura como réu.
Diante de tudo isso, o Projeto de Lei 4072/19 soa como um aceno populista. É politicamente mais cômodo propor uma nova lei do que exigir o cumprimento das que já existem.
O problema não é jurídico, é cultural. Nos bastidores dos condomínios, o que se vê são “panelinhas” que blindam maus gestores e intimidam quem deseja transparência. Quando moradores se calam diante disso, tornam-se cúmplices do problema que reclamam.
A proposta ainda será analisada pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania. Se passar, seguirá para o Senado. Mas mesmo que vire lei, não mudará a realidade se os condôminos continuarem inertes. O condomínio é uma microsociedade. E, como toda sociedade, precisa de cidadãos ativos, atentos e responsáveis — não de mais leis duplicadas.
Cleuzany Lott é especialista em Direito Condominial, Presidente da Comissão de Direito Condominial e Membro da Comissão de Direitos dos Animais da 43ª Subseção da OAB-MG em Governador Valadares, 3ª Vice-Presidente da Comissão de Direito Condominial de Minas Gerais, Membro da Associação Nacional da Advocacia Condominial (ANACON), Diretora da Associação de Síndicos, Síndicos Profissionais e Afins do Leste de Minas Gerais (ASALM). Cursando MBA em Administração de Condomínios e Síndicos com Ênfase em Direito Condominial –Conasi, atua como síndica, jornalista, palestrante, CEO do Condominicando.
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Comments 1
Essas panelinhas, nos prédios mais novos e nos atuais lançamentos, tem nome. São “afilhados”. Funciona assim: um desses políticos que vai votar a Lei compra com dinheiro não declaravel, em espécie, no lançamento, umas 20 unidades. Cada uma dessas unidades do “Padrinho” vai ficar no nome de um laranja. Com RGI e tudo. Só que o Padrinho fica com um contrato de gaveta. Se necessitar, torra os imóveis.
Os afilhados pagam tudo. Condomínio, etc. Mas os apartamentos são lastro do Padrinho, que recomenda: Sem problemas . . .
Desses 20 afilhados, um deles torna-se logo o síndico. Os outros fecham com ele em tudo. Suficiente para dominar qualquer Assembleia.
E como os laranjas já demonstraram sua idoneidade aceitando a posição, pode-se esperar deste prédio o que?
Agora pergunto. Ninguém sabe disso? Sabe sim! Mas os que sabem estão envolvidos na mesma prática e querem mais que tudo fique como está.
Por isso é necessário Leis de faz de conta.
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