por Cleuzany Lott *
Da instalação de um ar-condicionado à troca de revestimento com o uso de ferramentas de alto impacto, como marretas ou marteletes, é necessária a autorização do síndico. Mas tem morador que faz até “puxadinho” sem avisar. A falta de conhecimento sobre a NBR 16.280, estipulada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) é comum tanto para síndicos quanto para os condôminos, e pode comprometer a segurança e a integridade de todos.
“Se você quer executar qualquer tipo de reforma ou intervenção em sua unidade, deve apresentar um projeto detalhado, assinado por um engenheiro ou arquiteto. Então, a aprovação (ou recusa) fica por conta do síndico”, é o que determina a Norma Técnica 16280, que entrou em vigor no dia 18 de abril de 2014, passou por atualização em 2015, mas ainda é desconhecida pela maioria das pessoas que moram ou administram condomínios edilícios. A medida vale tanto para as áreas comuns quanto para as unidades privativas e visa, sobretudo, garantir a segurança de reformas realizadas dentro dos condomínios.
O Código Civil já previa o dever de obediência dos condôminos quanto à necessidade de não fazer obras que comprometam a segurança da edificação. Entretanto, o desabamento do prédio Liberdade, ocorrido em janeiro de 2012, no Rio de Janeiro, foi um marco no sentido de cobrar mais responsabilidade de proprietários e síndicos, quando se trata de obras.
A exemplo do que ocorreu no Rio, a maioria das pessoas interpreta mal o direito de propriedade e acredita que tem liberdade de fazer o que quiser dentro das unidades. Já alguns síndicos ignoram as obrigações e confiança a eles atribuídas.
A precaução é justa e necessária. No edifício que desabou matando 17 pessoas e deixando cinco desaparecidas, foram constatadas reformas e ampliações, nas quais alguns proprietários removeram paredes e pilares que serviam de alicerce. A Polícia Federal indiciou o síndico e outras seis pessoas, atribuindo a eles culpa pelo desabamento.
Para evitar tragédias, antes de iniciar uma reforma é necessário apresentar ao síndico a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), se o responsável pela reforma for engenheiro, ou o RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), se o arquiteto estiver conduzindo os trabalhos. É imprescindível ainda anexar o cronograma da obra descrevendo o que será feito na unidade, o tempo estimado para a realização da obra, a planta com as alterações a serem feitas e uma lista contendo o nome e identificação dos prestadores de serviços envolvidos. As providências são necessárias nos casos de reforma.
A NBR 16.280 define como reforma todo tipo de alteração nas condições da edificação já existente, com ou sem mudança de função, visando recuperar, melhorar ou ampliar suas condições de habitabilidade, uso ou segurança, e que não seja manutenção. Portanto, os documentos deverão ser entregues ao síndico quando houver troca de revestimentos das paredes ou piso, usando ferramentas de alto impacto, como marretas ou marteletes; alterações de qualquer estrutura do apartamento, além de buracos ou perfurações de lajes.
Situações mais simples também requerem a mesma providência, como a instalação de banheira, reformas onde há necessidade de engenheiro eletricista, reparo ou alteração nas instalações de gás, instalação de ar-condicionado, mudança de lugar de torneiras, chuveiros ou tomadas, abertura de porta ou cozinha americana e fechamento ou envidraçamento de sacadas.
A contratação dos profissionais para a execução das obras é do condômino. O síndico deve exigir a apresentação dos documentos e fiscalizar se o cronograma está sendo cumprido. Se o condômino ignorar as medidas, poderá ser acionado judicialmente e denunciado aos órgãos competentes.
Como nem todo síndico é da área de construção, o ideal é contratar profissionais habilitados para conferir se todos os documentos estão corretos. Outra alternativa é ver se existem engenheiros ou arquitetos no condomínio e pedir uma consultoria. O fato é que nenhum esforço é demais quando se fala de segurança. Portanto, todos devem estar vigilantes.
* Cleuzany Lott é jornalista, publicitária, síndica, diretora da Associação de Síndicos, Síndicos Profissionais e Afins do Leste de Minas Gerais (ASALM) e pós-graduanda em Direito Imobiliário e Direito Condominial.
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