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O que não pode faltar na Assembleia Ordinária do Condomínio

FOTO: Cleuzany Lott

Regulamentada pelo Código Civil, a Assembleia Geral Ordinária (AGO) geralmente  ocorre nos primeiros quatro meses do ano e se não for realizada pode acarretar consequências jurídicas.

A exigência da AGO está expressamente prevista nos artigos 1.348 e 1.350 do Código Civil. O primeiro destaca essa assembleia como um dos principais deveres do síndico, enquanto o segundo determina que o gestor  deve convocá-la anualmente, conforme estabelecido na convenção do condomínio.

A importância desse encontro é tamanha que, caso o síndico não o faça, 1/4 dos condôminos pode assumir a convocação. Se ainda assim a AGO não ocorrer, qualquer condômino pode recorrer à Justiça para garantir  a realização.

A Pauta da Assembleia

A AGO não é uma reunião comum e a pauta é determinada por lei. Entre os temas que obrigatoriamente devem ser debatidos, destacam-se a prestação de contas do último exercício, a aprovação do orçamento para o novo período, a definição do rateio das despesas condominiais e, quando necessário, a eleição do síndico. Além disso, a reunião pode ser utilizada para alterações no regimento interno.

Transparência e Prestação de Contas

A transparência financeira é um dos pilares da boa gestão, e a AGO representa o momento em que o síndico deve apresentar um relatório detalhado da movimentação financeira do condomínio.

Diferente do balancete mensal, que apenas resume receitas e despesas, a prestação de contas deve incluir documentos comprobatórios da arrecadação e dos gastos, como notas fiscais, RPAs, extratos bancários além de demonstrar como os recursos foram aplicados.

Visando dinamizar a apresentação dos documentos, muitas administradoras e síndicos  disponibilizam esses comprovantes via  aplicativos, proporcionando mais tempo de conferência dos documentos aos condôminos.

Para facilitar a compreensão dos condôminos, recomenda-se a apresentação de relatórios financeiros específicos, como o de orçamento — que compara gastos planejados e valores efetivamente utilizados —, o de receitas, que separa condôminos adimplentes e inadimplentes, e o de despesas, que categoriza os gastos em fixos, variáveis e extraordinários.

Um ponto de atenção na prestação de contas é a inadimplência: os valores devidos pelos condôminos não devem ser contabilizados como receita garantida na previsão orçamentária, pois a data dessa arrecadação é incerta.

Orçamento e Planejamento Financeiro

Com base na prestação de contas, a AGO também é responsável por definir o orçamento para o ano seguinte. Essa etapa é fundamental, pois estabelece os valores que serão arrecadados dos moradores para cobrir as despesas do condomínio.

Em casos de condomínios administrados por empresas especializadas, a administradora geralmente propõe um percentual de reajuste, enquanto em condomínios autogeridos essa responsabilidade cabe ao síndico.

A definição do orçamento impacta diretamente no valor da taxa condominial, tornando essencial um planejamento detalhado e realista para evitar déficits financeiros.

Eleições e Continuidade da Gestão

Nos casos em que o mandato do síndico está chegando ao fim, a AGO é o momento destinado à eleição do novo gestor. Em algumas situações, essa eleição pode ocorrer de forma extraordinária, como nos casos de mandatos “tampão”, quando o síndico anterior deixou o cargo antes do término do período. Além do síndico, a assembleia também pode eleger membros da diretoria e do conselho fiscal, caso esses cargos estejam previstos na convenção do condomínio.

Atualização do Regimento Interno

A AGO também é o momento para  atualizar o regimento interno, garantindo que as regras de convivência estejam alinhadas às necessidades e realidade dos moradores.

Graças à Lei 10.931/2004, essas adaptações já podem ser aprovadas por maioria simples dos presentes, ao contrário do quórum qualificado antes exigido.

No entanto, se a alteração envolver a convenção do condomínio, a exigência legal continua mais rígida, sendo necessário o voto favorável de 2/3 dos condôminos.

Um condomínio bem administrado começa com uma assembleia bem organizada e produtiva. O trabalho de um síndico comprometido faz toda a diferença.

(*) Cleuzany Lott é especialista em direito condominial,  Presidente da Comissão de Direito Condominial da 43ª Subseção da OAB-MG em Governador Valadares, Diretora Nacional de Comunicação da Associação Nacional da Advocacia Condominial (ANACON), Síndica, Jornalista, apresentadora do podcast Condominicando e cursando do  MBA Administração de Condomínios e Síndicos com Ênfase em Direito Condominial (Conasi). (@cleuzanylott).

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