Síndicos precisam ficar atentos às mudanças e não deixar as dívidas se prolongarem por muito tempo, a fim de não serem responsabilizados pela inadimplência.
Em breve, uma significativa alteração poderá ser observada no cenário legal referente às taxas condominiais. O artigo 206 da Lei 10.406/2002, que trata do Código Civil brasileiro, está prestes a receber um novo inciso que estabelecerá um prazo prescricional de cinco anos para a pretensão de cobrança das taxas condominiais.
Essa transformação é a proposta do Projeto de Lei 1.092/22, o qual já obteve aprovação definitiva por parte da Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania da Câmara dos Deputados. O projeto, ao ser aprovado, poderá ser encaminhado diretamente para o Senado, desde que não haja recursos que exijam uma votação em plenário.
O embate de decisões judiciais decorre da ausência de uma regra explícita na legislação referente ao prazo de cobrança. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF), por exemplo, defendia a aplicação da regra geral do artigo 205 do Código Civil, que previa um limite de 10 anos. No entanto havia também a interpretação de que o prazo adequado seria de cinco anos, dado que se tratava de uma dívida clara e inquestionável, conforme definido no artigo 206 do Código Civil.
Contudo, em 2016, seguindo o procedimento dos recursos repetitivos, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça tomou a decisão de fixar o prazo de cinco anos como válido. Ainda que esta mudança seja em grande parte formal, síndicos devem estar atentos, uma vez que a responsabilidade pela cobrança de débitos resultantes da falta de pagamento das cotas condominiais permanece sob sua incumbência, mesmo quando a cobrança é delegada a uma administradora ou a um escritório especializado.
Consequências para o síndico
A legislação e a jurisprudência brasileira estabelecem que o síndico possua responsabilidade na gestão financeira do condomínio, atribuindo a ele tanto a arrecadação das contribuições condominiais quanto a cobrança dos condôminos.
A principal fundamentação jurídica para essa responsabilidade encontra-se no Código Civil Brasileiro, mais especificamente nos artigos 1.348 e 1.350.
O artigo 1.348 dispõe sobre os deveres do síndico, incluindo a obrigação de “cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas”, demonstrando claramente que a função de cobrança das taxas condominiais está sob a alçada do síndico.
Já o artigo 1.350 estabelece que o síndico seja o representante legal do condomínio, atuando em defesa dos interesses comuns dos condôminos.
As consequências para o síndico em relação à inadimplência são significativas. Primeiramente, a falta de arrecadação das cotas pode comprometer a saúde financeira do empreendimento, afetando a manutenção e a prestação de serviços essenciais. Além disso, o gestor pode ser responsabilizado perante os demais condôminos por não ter adotado as medidas necessárias para efetuar a cobrança.
Em casos mais graves e prolongados de inadimplência, a lei permite que o condomínio ingresse com ação judicial para cobrar os valores devidos.
O síndico, como representante legal do condomínio, pode ser chamado a depor em juízo para esclarecer os procedimentos adotados e as tentativas de negociação realizadas para reaver os valores.
Caso seja constatado que o gestor agiu de forma negligente ou não tomou medidas adequadas, ele poderá ser responsabilizado civilmente pelos prejuízos causados ao condomínio e aos demais condôminos.
Portanto é essencial que o síndico atue de forma ágil, evitando que a inadimplência se torne um obstáculo em sua administração, pois o tempo transcorre rapidamente, e cinco anos podem se esvair em um piscar de olhos.
Cleuzany Lott é Advogada. Graduando em MBA em Direito e Gestão Condominial, Pós-Graduada em Direito Condominial, Jornalista, Publicitária, Síndica Empreendedora, Colunista, Diretora da Associação de Síndicos, Síndicos Profissionais e Afins do Leste de Minas Gerais (ASALM), diretora Nacional de Comunicação da Associação Nacional da Advocacia Condominial (ANACON).
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