A inadimplência é realidade na maioria dos condomínios e nem sempre a solução do problema está na lei.
A constituição do condomínio torna realidade o sonho de muitas pessoas. Ao pegar as chaves das unidades, o condômino também assume responsabilidades previstas em lei. Um dos compromissos mais importantes é a contribuição das despesas, conforme a Lei 4.591/64, art. 12, § 1º, Lei 10.406/02 (Código Civil), art. 1.335, 1336, Inciso I e Convenção do Condomínio.
Quando o pagamento da contribuição não ocorre na data aprazada, o devedor fica sujeito a juros moratórios definidos na convenção ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito, de acordo com o estipulado no parágrafo primeiro do artigo 1.336 do Código Civil.
Além do caráter punitivo à conduta irregular do condômino, que pode até perder o imóvel em uma ação judicial (tema que será abordado em outra oportunidade), a legislação também traz restrições de direitos, como votar em assembleias.
Embora alguns condôminos não priorizem o pagamento, normalmente a única receita do edilício é originada do recolhimento da contribuição, equivocadamente denominada “taxa” condominial. Para chegar ao valor da parcela é feito o rateio das despesas entre os proprietários e inquilinos. Nesse rateio consideram-se todas as despesas ordinárias, ou seja, as contas fixas, como água e energia elétrica, usados nos elevadores e demais áreas comuns, salário dos colaboradores, empresas terceirizadas, compra de materiais de limpeza e para manutenção mensal.
Nos condomínios mais antigos, na maioria das vezes, a conta de água consumida dentro das unidades entra no rateio. Há situações em que o único relógio mede água do condomínio, que depois é distribuída pelos registros internos, e tem ainda o gás canalizado, que, apesar de também ser individualizado, é cobrado no boleto de condomínio.
A dinâmica é semelhante ao fluxo de caixa de uma empresa com receita/despesa, porém, sem visar lucro e enriquecimento. A finalidade do valor arrecadado é manter a administração funcionando e o imóvel valorizado no mercado imobiliário. Logo, quando alguém deixa de pagar a cota, o gerenciamento das despesas fica comprometido, prejudica as finanças e influencia no valor da contrapartida dos demais condôminos.
Contudo, por se tratar de uma despesa compartilhada, diante de um aperto financeiro, alguns condôminos priorizam pagamentos de débitos com consequências imediatas e postergam a quitação da contribuição condominial.
Quando as prestações se acumulam, os juros e multas aplicados aumentam o valor da dívida. A alternativa mais comum é buscar o acordo com o síndico, que, dentre as atribuições, pode propor o parcelamento da dívida com juros e multas, sem necessitar de aprovação da assembleia ou conselho, como prevê o artigo 1.348, inciso II, do CC.
A dúvida recorrente é se o acordo torna o condômino adimplente. Isso porque o descumprimento da obrigação conhecida no meio jurídico como “propter rem” implica em restrição de um direito importantíssimo: o de votar nas deliberações da assembleia e delas participar, o que só pode ocorrer se o condômino estiver quite com a contribuição, conforme disposto no artigo 1.335, inciso III, do Código Civil.
Essa questão causa polêmica em função da lacuna na legislação. Preocupou-se tanto com a obrigação de pagar e com as consequências, que se esqueceram da prática comum de parcelar o valor do débito.
Sem decisões judiciais, os especialistas em direito condominial se dividem sobre o tema. Muitos interpretam que o débito só será extinto com o pagamento total dos atrasados; afinal, o valor não foi quitado. Porém, há argumentos de que a negociação em dia torna o condômino apto a exercer o direito de participar e votar na assembleia.
O que o síndico deve fazer nessa situação? Antes de decidir, é necessário considerar que o condomínio é formado por pessoas com os mesmos direitos e interesses. Na definição do doutrinador Nelson Rosenvald, “o condomínio é a situação jurídica em que duas ou mais pessoas, simultaneamente, detêm idênticos direitos e deveres proprietários sobre o mesmo bem”. Logo, nada mais justo do que deixar a cargo dos próprios condôminos qual a interpretação aplicar para resolver o dilema. É mister ao síndico conduzir o caminho para afastar a possibilidade de uma impugnação da assembleia e, sobretudo, preservar o direito de todos.
Quer saber mais sobre a vida em condomínio sem juridiquês? Mande a sua dúvida ou sugestão para dra.cleuzanyadvogada@gmail.com.
(*) Cleuzany Lott é jornalista, publicitária, sindica, diretora de Comunicação da Associação de Síndicos de Governador Valadares e pós-graduanda em Direito Imobiliário e Condominial.
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