Cleuzany Lott (*)
Todo mundo já ouviu falar em morador problema. E quando o síndico é o problema?
As queixas sobre síndicos que não seguem o regimento interno, a convenção e ignoram a opinião dos moradores, dentre outros comportamentos que não correspondem às expectativas dos condôminos, estão cada vez mais comuns.
Uma boa conversa é o suficiente para resolver o problema. Mas quando o diálogo não surte efeito, existem duas alternativas: a destituição do gestor ou ação judicial.
O Código Civil enumera três motivos pelos quais o síndico pode ser destituído: praticar irregularidades, não prestar contas e não administrar convenientemente o condomínio.
Quando se trata de administrar os bens dos outros, todas as atitudes precisam ser refletidas, como abrir mão da nota fiscal. Algumas pessoas físicas contratadas para pequenos reparos, assim como alguns comerciantes de todos os portes, dão descontos quando não emitem a nota fiscal ou o Recibo de Pagamento Autônomo ( RPA) com a retenção dos tributos.
Se agir assim, o síndico contribui para a sonegação fiscal e comete crime contra a ordem tributária. Ainda que a intenção tenha sido em economia para o condomínio, esse é um exemplo clássico de prática de irregularidade que leva à destituição do cargo.
Ouro erro é acreditar que o balancete enviado todos os meses pela administradora ou contador substitui a prestação de contas anual, que é obrigatória, conforme determina o artigo 1348 do Código Civil.
Na Assembleia Geral Ordinária, cuja data é definida no Regimento Interno, o síndico tem que apresentar todos os documentos da movimentação financeira do condomínio no período de um ano, informar o índice de inadimplência e detalhar tudo que for relacionado ao dinheiro que entrou e saiu do caixa, bem como apresentar a previsão orçamentária para o ano seguinte e responder aos questionamentos dos participantes da assembleia.
Provar a má gestão pode ser o mais difícil, em virtude da subjetividade do conceito. Todavia, algumas situações evidenciam o trabalho ruim, como a desorganização financeira, desleixo com o condomínio, o favorecimento a determinadas pessoas ou grupos, ou não obedecer o que foi deliberado em assembleia, dentre outras.
O síndico não pode ser destituído simplesmente porque não é a pessoa mais simpática do mundo. O trabalho dele deve ser pautado pela conduta diante dos condôminos que representa. Caso não esteja de acordo com a legislação, especialmente o artigo 1.348 do Código Civil, ele pode ser destituído.
A forma de destituição está no artigo 1.355 do Código. A primeira providência é fazer um abaixo-assinado com a assinatura de um quarto dos proprietários adimplentes, convocando todos os coproprietários para uma assembleia exclusivamente para essa finalidade.
Ao contrário do quórum para convocação da assembleia, a lei não exige a quantidade de participantes, apenas que a maioria absoluta, ou seja, cinquenta por cento mais um proprietário, vote pela saída do gestor.
O síndico precisa entender quais são as falhas apontadas pelos condôminos para que tenha direito a defesa, pois, muitas vezes, trata-se de um mal entendido. Contudo, se a assembleia decidir em prosseguir com a substituição, o síndico poderá renunciar ao cargo, evitando mais desgastes.
A ata da assembleia precisa ser bem elaborada, constando todos os pontos de insatisfação, provas, defesa do síndico, participantes e a data da nova assembleia que vai eleger o novo representante.
Por economia de tempo, alguns condomínios usam a mesma convocação de destituição para a eleição do novo representante, o que não é recomendado, devido ao caráter exclusivo da assembleia. Mas na prática isso tem funcionado sem problemas.
Porém, antes de qualquer atitude, é importante se respaldar com provas e ter cuidado para não cometer os crimes contra a honra, como calúnia, difamação e injúria, além de seguir todos os procedimentos exigidos pela legislação.
O certo é que o síndico foi eleito de maneira livre e democrática, devendo ser essa aforma de retirar o poder que lhe foi conferido.
(*) Cleuzany Lott é advogada, especialista em direito condominial, síndica, jornalista, publicitária e diretora da Associação de Síndicos, Síndicos Profissionais e Afins do Leste de Minas Gerais (ASALM).
As opiniões emitidas nos artigos assinados são de inteira responsabilidade de seus autores por não representarem necessariamente a opinião do jornal.
