A palavra síndico provém do grego syndikós, do latim sindicare, e em sua origem quer dizer “fazer indagações, investigar”, também traduzida como “advogado, defensor”. Na rotina de quem encara essa função, paz não é um substantivo que está na agenda. Não importa a hora, se tem problema no condomínio, ele é o primeiro a ser chamado. Ele é a solução para a falta d’água, do gás, do barulho do vizinho e de dezenas de outras situações que outros moradores se recusariam a atender. Mas, na mesma velocidade em que é herói, ele passa a ser o vilão, o encrenqueiro, o “fofoqueiro”, “dono do prédio”, “metido a saber tudo”, e por aí vai. Não faltam termos pejorativos para nomear quem se aventura a representar o condomínio.
A coleção de experiências negativas é, sem dúvidas, um dos principais motivos de encontrarmos condomínios onde ninguém quer ser síndico. Outros fatores contribuem para afastar os moradores do cargo. Com expansão do perímetro urbano, a construção de condomínios horizontais e verticais está aumentando. De acordo com o último censo demográfico do IBGE, dos 57.324.185 domicílios brasileiros, 6.157.162 são apartamentos e 1.018.494 casas de vila ou condomínios.
A tendência de mais condomínios e a valorização do patrimônio estão mudando o perfil desse tipo de moradia e a maneira de administrá-lo. Mesmo que o condomínio seja de pequeno porte, a gestão do edilício se assemelha cada vez mais com a gestão de uma empresa, exigindo maior conhecimento nas múltiplas acepções administrativas, por parte do gestor.
Nesse cenário emerge o síndico profissional. Uma possibilidade que existe na lei, mas que passou a ser considerada apenas nas últimas décadas. Embora não seja uma profissão regulamentada ainda, a remuneração do “síndico profissional”, nomenclatura dada pelo mercado, é diferente do síndico morador. O valor depende da complexidade da administração. Considera-se, por exemplo, o número de unidades, total de visitas necessárias ao condomínio, quantidade de áreas comuns, estado de conservação, valor da taxa de condomínio, existência de funcionários próprios ou terceirizados e se é um serviço de autogestão ou se há uma administradora de condomínio.
Não existe um piso salarial para o síndico profissional. Em São Paulo, para empreendimentos com 40 unidades e sem complexidade, o prolabore está em torno de dois salários mínimos. Para condomínios de 60 unidades sem complexidade, a média é de R$ 7 mil.
A legislação brasileira não define remuneração para o síndico orgânico. Assim como no caso do sindico profissional, são os condôminos, em assembleia geral, que deliberam sobre a modalidade de remuneração pelo serviço prestado.
Nos edilícios de pequeno porte, o usual é a remuneração indireta, em que síndico morador é isento da taxa de condomínio, como forma de agradecimento pelos serviços prestados. Mas esse abono não o libera do pagamento de outros encargos, como o fundo de reserva e as taxas extras.
Na remuneração mista, o gestor recebe um prolabore fixo, cujo valor é definido na assembleia, e a isenção da taxa condominial. No caso de síndico profissional, a remuneração é direta. O pagamento é feito diretamente ao síndico ou através de uma administradora.
A escolha entre síndico profissional e orgânico depende da necessidade e do perfil do condomínio. Não existe melhor ou pior. Nos dois modelos de gestão, é imprescindível que o interessado tenha algumas habilidades essenciais, tais como: conhecimento de finanças, administração, planejamento e organização, facilidade em lidar com pessoas, mediar conflitos, avaliar serviços e noções de legislação civil, trabalhista, ambiental, trânsito. O único “pior” é deixar alguém sem competência para administrar um patrimônio e a vida comum das pessoas.
* Cleuzany Lott é advogada, pós-graduanda em direito condominial, síndica profissional, jornalista, publicitária e diretora da Associação de Síndicos, Síndicos Profissionais e Afins do Leste de Minas Gerais (ASALM).
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