Nos últimos tempos, tem sido cada vez mais comum a busca por orientação sobre a renúncia de síndicos antes do término da gestão. Essa situação revela uma carência de conhecimento por parte de síndicos, condôminos e até administradoras sobre os procedimentos corretos. Entre as dúvidas mais frequentes, destacam-se: quem assume o cargo após a renúncia? Qual o papel do subsíndico ou dos conselheiros nessa sucessão? A administradora pode convocar a assembleia para decidir o futuro do condomínio?
O papel do síndico e os procedimentos legais
A legislação brasileira estabelece que apenas o síndico ou um quarto dos condôminos proprietários têm autoridade para convocar uma assembleia, salvo em casos de decisão judicial. Isso significa que, ao optar pela renúncia, o síndico deve convocar a assembleia, apresentar a prestação de contas e organizar a transição. Abandonar o cargo de forma abrupta pode comprometer toda a gestão do condomínio, causando desordem administrativa e até prejuízos financeiros.
Embora muitas administradoras participem ativamente da administração condominial, é fundamental ressaltar que elas são apenas auxiliares do síndico e não têm poder de decisão. Quando uma administradora assume essa função indevidamente, evidencia-se um problema estrutural na administração do condomínio. Infelizmente, ainda há síndicos, conselheiros e condôminos que tratam a administradora como sua superior, quando, na realidade, o síndico é o responsável legal e deve liderar as tomadas de decisão.
Quem assume o cargo após a renúncia
O primeiro passo diante da renúncia do síndico é consultar a convenção do condomínio e um advogado, de preferência especialista em direito condominial, para analisar o procedimento. Isso porque muitas convenções prevêem que o subsíndico ou um conselheiro assumam automaticamente até a realização de uma nova eleição. No entanto, essa regra não tem validade legal, pois contraria o Código Civil. O artigo 1.347 do Código Civil determina que a assembleia geral deve eleger um novo síndico, que pode ou não ser condômino, para um mandato de até dois anos, renovável.
Além disso, a função do conselho fiscal deve ser compreendida corretamente. O artigo 1.356 do Código Civil estabelece que esse conselho tem a função de dar parecer sobre as contas do síndico, mas não lhe confere os mesmos poderes administrativos. Portanto, acreditar que um conselheiro ou subsíndico pode assumir automaticamente o papel do síndico é um erro.
A solução correta é que o síndico renunciante convoque a assembleia para oficializar sua saída e organizar a eleição de seu sucessor. Essa assembleia deve definir se o novo síndico assumirá apenas para concluir o mandato vigente (mandato-tampão) ou se uma nova eleição será realizada para um ciclo completo de até dois anos.
Como garantir uma transição sem conflitos
Uma transição bem planejada evita transtornos e garante a continuidade da administração condominial. Para isso, é essencial que o síndico renunciante repasse todas as informações relevantes ao seu sucessor. O ideal é que ocorra uma reunião entre ele, os conselheiros e o novo síndico para alinhar questões operacionais e financeiras em andamento.
A entrega de documentos também é fundamental. O síndico que está deixando o cargo deve organizar e disponibilizar documentos essenciais, como: apólices de seguro; folhas de ponto dos funcionários quando for o caso; contratos com prestadores de serviço; livros de atas; planilhas de prestação de contas; orçamentos e planejamentos financeiros, mesmo que esses documentos estejam em poder da administradora.
Caso algum documento essencial esteja faltando, o conselho pode atuar para recuperá-lo. Se houver indícios de irregularidades, pode ser necessário recorrer à via judicial para exigir esclarecimentos e providências.
Se ninguém quiser assumir o cargo
Nas situações em que nenhum condômino deseja o cargo de síndico a melhor solução pode ser a contratação de um síndico profissional. Trata-se de um gestor qualificado que assumirá todas as responsabilidades administrativas e jurídicas do condomínio.
Se nenhuma solução for encontrada internamente, o condomínio tem a opção de recorrer à Justiça para que um juiz nomeie um administrador provisório. Vale lembrar que um condomínio sem síndico é considerado irregular, o que acarreta em dificuldades burocráticas e financeiras, como restrições bancárias, pendências trabalhistas e até problemas fiscais.
Portanto, independentemente do motivo da renúncia, o mais importante é garantir que o condomínio continue operando de forma eficiente. Para isso, seguir os procedimentos corretos evita conflitos e mantém a gestão organizada. O planejamento, a transparência e o cumprimento das exigências legais são essenciais para uma transição tranquila e segura. E mesmo que o perfil do seu condomínio não seja de questionamentos, não vale a pena arriscar, pois basta a ação de um condômino para que a lei seja cumprida.
(*) Cleuzany Lott é especialista em direito condominial, Presidente da Comissão de Direito Condominial da 43ª Subseção da OAB-MG em Governador Valadares, Diretora Nacional de Comunicação da Associação Nacional da Advocacia Condominial (ANACON), Diretora da Associação de Síndicos, Síndicos Profissionais e Afins do Leste de Minas Gerai (ASALM), Síndica, Jornalista, CEO do Condominicando e cursista do MBA Administração de Condomínios e Síndicos com Ênfase em Direito Condominial.
Instagram: @cleuzanylott
LinkedIn: linkedin.com/in/cleuzany-lott-2b0b7a28
WhatsApp (33) 984581800
Clique e ouça a notícia A espiritualidade, a fé, a saúde e a inteligência são os maiores patrimônios que Deus presenteou ao homem. “Toma que meu filho é seu”.
Comments 9
Muito esclarecedor!
Mas tem síndicos que mudam a convenção e regime interno claro de forma correta mas. Para alguns condôminos faz valer para outros não por existe a lei da perseguição pessoal essa lei é bem clara. .
E quando o Condomínio não tem documentação?
E tem várias ações judiciais que são desconhecidas dos moradores e pior ainda chega uma pessoa quem nem é contemplado no condomínio e começa a tomar conta sem eleição de síndico como esta sendo aqui onde moro?
Em que cidade você mora?
Excelente artigo, transmitido com clareza e objetividade. As orientações apresentadas são fundamentais para que condomínios, síndicos e condôminos possam se alinhar em prol de uma gestão mais eficiente e harmônica. Parabéns pelo trabalho!
Artigo muito bom e muito útil. Parabéns por dividir conosco seu conhecimento.
Se você mora no Rio de Janeiro e seu Condomínio precisa de um Síndico Profissional, entre no meu Instagram @marcio_sindico e faça contato.
Prezados.
Atuando no mercado de prestação de serviços de portaria , jardinagem, limpeza entre outros, tenho está convivência com os síndicos orgânicos e profissionais.
Muitos casos de renuncia estão diretamente ligados as dificuldades de gestão destes serviços, quais afetam diretamente a relação dos condomínios junta à administração.
O síndico em especial o orgânico não acompanha o mercado de prestadores de serviços.
Os condomínios no geral não oferecem ferramentas para que sejam contatados por fornecedores desta área
E muitas vezes deixam de ter um bom parceiro e acabam pagando as contas das empresas que contratam.
Não tenho dúvidas que a maioria dos conflitos que levam a renuncia está diretamente ligado a este fator.
Então, qual a função do subsíndico?