A convivência entre moradores, funcionários e prestadores de serviços no condomínio pode ser desafiadora. Dentre os muitos atores que desempenham papéis importantes para a harmonia do ambiente, destacam-se o síndico e a administradora. Mas, afinal, qual a função de cada um? A resposta está na legislação brasileira e na prática cotidiana.
O síndico é uma figura central na administração do condomínio. De acordo com o Código Civil Brasileiro, o síndico é o responsável legal pela gestão do condomínio. Ele pode ser um condômino (morador) ou uma pessoa contratada para essa função, como o síndico externo, o que o mercado denominou de “síndico profissional”.
Síndico profissional
Ao contrário do que alguns pensam, o síndico profissional não precisa ser inscrito no CNPJ; ele pode trabalhar com o CPF. A maioria formula um contrato de prestação de serviço, mas a ata de eleição é o documento que comprova que ele foi eleito para o cargo por um mandato de dois anos, com possibilidade de reeleição. Esse mandato pode ser menor, porém, jamais superior ou “por tempo indeterminado”, como ainda encontramos em algumas convenções.
Para a lei, síndico é síndico, não importa se orgânico ou morador. Ele é o representante legal do condomínio em ações judiciais e administrativas, dentro ou fora do condomínio. Logo, ele tem o poder de tomar decisões para garantir a proteção do empreendimento e dos proprietários, mas está submetido às deliberações da assembleia. O que não raramente gera conflitos, tendo em vista que decisões erradas recaem sobre o gestor.
Funções do síndico
Um dos exemplos é a gestão financeira. Mesmo que o síndico transfira para outra pessoa essa demanda, ele continua responsável pelas finanças, incluindo a elaboração do orçamento anual, cobrança de taxas condominiais e prestação de contas.
Também é do síndico a obrigação de zelar pela conservação e manutenção das áreas comuns, assegurar o cumprimento da convenção do regimento interno, convocar e assinar os editais de convocação das assembleias ordinárias e extraordinárias.
Essa é uma incumbência que, se não cumprida, poderá ser realizada por um quarto dos proprietários. Normalmente isso ocorre quando o síndico não faz a convocação obrigatória da Assembleia Geral Ordinária ou na destituição do gestor.
Papel da Administradora
A administradora, por sua vez, é uma empresa contratada pelo condomínio para auxiliar na gestão administrativa e financeira. A contratação é feita pelo síndico com a aprovação da assembleia.
Uma dúvida frequente nas consultorias é a obrigação de submeter à assembleia todas as vezes que a administradora for substituída. O entendimento é que a primeira autorização da assembleia vale para todas as outras, salvo dispositivo contrário na convenção, quando o preço do serviço for superior ou quando houver multas para quebra de contrato.
As funções da administradora são semelhantes às do síndico, como a gestão financeira. A diferença é que a administradora presta o serviço de apoio na elaboração do orçamento, emissão de boletos e cobranças, pagamento de fornecedores e funcionários.
Como braço direito do síndico, a empresa também executa os serviços de secretaria com a manutenção de cadastros, atas de assembleias, arquivos de documentos e correspondências, além de orientação sobre aspectos legais, trabalhistas e de engenharia para manutenção do prédio. Porém por mais habilitada que a empresa seja, o ideal é que o síndico tenha a sua própria assessoria profissional para essas e outras demandas.
O atendimento aos condôminos, tanto de solicitações quanto de reclamações e sugestões, é outra forma de auxílio à gestão, funcionando como um canal de comunicação entre todos os envolvidos no condomínio.
Quem manda, afinal?
A hierarquia entre síndico e administradora é clara na legislação brasileira: o síndico é o responsável legal pelo condomínio e a administradora é uma prestadora de serviços.
A administradora executa tarefas sob a supervisão e direção do síndico. Em situações de conflito entre as decisões do síndico e as ações da administradora, prevalece a vontade do síndico, desde que esteja em conformidade com as deliberações da assembleia de condôminos.
Exemplos práticos
Um exemplo comum é a contratação de serviços de manutenção. A administradora pode sugerir empresas e orçamentos, mas a decisão final sobre qual empresa contratar é do síndico, muitas vezes com a aprovação da assembleia.
Em casos de inadimplência, a administradora pode cuidar da cobrança judicial e extrajudicial, mas a decisão de entrar com uma ação judicial depende do síndico.
Outro exemplo é a realização de obras. A administradora pode coordenar a execução e fiscalizar o andamento, mas é o síndico que aprova o projeto e autoriza o início das obras, conforme decidido em assembleia.
Por isso, é imprescindível ter uma administradora atualizada com as normas condominiais, idônea e principalmente transparente em todas as ações.
Conclusão
Enquanto a administradora oferece suporte técnico e administrativo, é o síndico que possui a autoridade final e a responsabilidade legal pela gestão do condomínio.
Portanto “quem manda” no condomínio é o síndico, com a administradora atuando como uma importante parceira na execução das tarefas diárias.
Apesar de tudo isso, é bom lembrar que o síndico não é “o dono do condomínio”, pois ele também está submetido à Convenção, ao Regimento Interno e às decisões tomadas em assembleias.
A clareza de papéis e a boa comunicação entre síndico, administradora e condôminos são fundamentais para a convivência harmônica e eficiente no ambiente condominial.
(*) Cleuzany Lott é advogada especialista em direito condominial, síndica, jornalista, publicitária, Diretora Nacional de Comunicação da Associação Nacional da Advocacia Condominial (ANACON ), diretora da Associação de Síndicos, Síndicos Profissionais e Afins do Leste de Minas Gerais (ASALM), coautora do livro e-book: “Experiências Práticas Conflitos Condominiais” , produtora e apresentadora do podcast Condominicando.
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Comments 2
Muito esclarecedor!!! Entendi que a mudança de administradora é uma decisão que pode ser tomada pelo síndico .
Olá sou somente uma moradora de um condomínio em Petrópolis RJ! Há mais de 30anos; fiz a leitura de seu artigo sobre condomínio; e como moradora busco ter orientação.Fico grata por nos informar.sobre a diferença entre administração externa e interna de um condomínio. Obrigada.meu nome é Vilma.