Com mais de 68 mil condomínios no Brasil, a gestão eficiente desses espaços depende de profissionais qualificados auxiliando o síndico e o zelador desempenha um papel essencial nesse contexto. Mais do que um simples mantenedor do prédio, ele se tornou um elo entre a administração e os moradores, garantindo ordem, segurança e funcionalidade. No entanto, a falta de clareza sobre suas atribuições pode levar tanto ao descumprimento de suas obrigações quanto às exigências indevidas por parte de síndicos e moradores.
O Dia do Zelador é celebrado em 11 de fevereiro. Essa data foi oficializada em 1979 pela Assembleia Legislativa de São Paulo, com comemorações em outros estados ocorrendo entre os dias 9 e 11 de fevereiro. A atuação do zelador é regulamentada pela Classificação Brasileira de Ocupações (CBO 5141-20 – Zelador de Edifício), que estabelece suas funções principais. Entre elas estão a manutenção preventiva de equipamentos como elevadores, bombas d’água e sistemas de iluminação, além da realização de pequenos reparos, como troca de lâmpadas e ajustes em portas.
Ele também supervisiona as equipes de limpeza, jardinagem e segurança, assegurando que cada setor cumpra suas atribuições de maneira adequada. Além disso, o zelador monitora a segurança do condomínio, verificando o funcionamento de câmeras, portões e sistemas de controle de acesso, comunicando irregularidades à equipe responsável.
Outro papel fundamental é atuar como intermediário entre moradores, síndico e prestadores de serviço. Ele informa os condôminos sobre regras internas, horários de manutenção e procedimentos necessários para o bom funcionamento do espaço coletivo. Dessa forma, contribui para uma convivência mais harmoniosa e para a prevenção de problemas estruturais e administrativos.
A Função do Zelador na Era da Tecnologia
Atualmente, mais de 12 mil condomínios brasileiros já contam com serviço de portaria remota. Com essa modernização, o papel do zelador tem se transformado. O mercado busca profissionais cada vez mais qualificados, com visão geral e atitude gerencial, assim como ocorre em outras áreas empresariais.
Zelador itinerante
Em muitos condomínios, a opção por um zelador morador tem se mostrado eficaz para agilizar o atendimento a emergências e demandas diárias. Mas, com a modernização da gestão condominial, surge o zelador itinerante, um profissional autônomo que atende diversos condomínios, realizando manutenções e serviços sob demanda.
Diferente do modelo tradicional, ele não é empregado fixo do condomínio, mas oferece assistência personalizada, garantindo economia, eficiência e cuidado profissional para o empreendimento. Esse formato possibilita que síndicos e administradoras tenham suporte qualificado sem os custos de um funcionário permanente, pagando apenas pelos serviços utilizados.
Tendências Futuras
Com a crescente digitalização dos condomínios, novas tecnologias devem impactar ainda mais a profissão de zelador. O uso de sensores inteligentes para detectar falhas estruturais, a automação de manutenções preventivas e a integração de sistemas de gestão via aplicativos são algumas das tendências que poderão redefinir a função.
Diferença entre Zelador, Porteiro e Gerente Predial
A confusão entre as funções do zelador, porteiro e gerente predial é comum em condomínios, levando a exigências inadequadas e à sobrecarga de profissionais.
O porteiro tem a responsabilidade de controlar o fluxo de pessoas e veículos, recepcionar visitantes e moradores, receber correspondências e monitorar a entrada do edifício. Seu trabalho está concentrado na portaria, garantindo a segurança e organização do acesso ao condomínio.
O gerente predial, também chamado de gerente condominial ou gestor predial, atua em condomínios maiores e possui uma função mais abrangente e complexa. É responsável pelo planejamento e administração das rotinas do condomínio, coordenando funcionários, fiscalizando serviços e avaliando o desempenho da equipe.
Diferentemente do zelador que trabalha em condomínios de pequeno e médio porte, o gerente desenvolve um papel mais estratégico na gestão do empreendimento.
O que Não é Função do Zelador
Apesar da ampla atuação, o zelador não pode ser encarregado de tarefas que não estejam previstas em seu contrato de trabalho. Algumas das exigências indevidas mais comuns incluem a realização de funções administrativas; controle integral da portaria; limpeza de áreas comuns; recebimento de encomendas particulares de moradores; reparos dentro das unidades privativas e manutenções complexas que exijam conhecimentos técnicos especializados.
Exigir do zelador atividades além do que está previsto pode gerar conflitos, sobrecarga e desmotivação do profissional. Por outro lado, a negligência em suas funções pode comprometer a segurança e a qualidade de vida no condomínio. Portanto, compreender a função do zelador e diferenciá-la das demais profissões condominiais é essencial para uma gestão equilibrada e eficiente.
(*) Cleuzany Lott é especialista em direito condominial, Presidente da Comissão de Direito Condominial da 43ª Subseção da OAB-MG em Governador Valadares, Diretora Nacional de Comunicação da Associação Nacional da Advocacia Condominial (ANACON), Síndica, Jornalista, apresentadora do podcast Condominicando e cursando do MBA Administração de Condomínios e Síndicos com Ênfase em Direito Condominial (Conasi). (@cleuzanylott).
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