De Augusto Vianna do Castello a Caio Mário, JK e Miguel Reale, uma palestra no Congresso Mineiro de Direito Condominial revelou uma presença mineira que atravessa quase um século — e ajuda a compreender o momento de efervescência vivido hoje por essa nova fronteira do Direito.
Há histórias que conhecemos tão bem aos pedaços que não percebemos o que acontece quando juntamos todas elas.
Conhecemos Juscelino Kubitschek. Nas faculdades de Direito, gerações estudaram Caio Mário da Silva Pereira e Miguel Reale. Outros nomes ficaram menos conhecidos fora dos livros e arquivos históricos, como Augusto Vianna do Castello. Mas quantos mineiros seriam capazes de enxergar um fio ligando esses personagens à evolução da propriedade, da habitação, do mercado imobiliário e, finalmente, dos condomínios no Brasil?
Eu certamente não enxergava.
E foi preciso que o professor Miguel Zaim saísse de Cuiabá e viesse a Belo Horizonte para nos colocar diante dessa história.
A descoberta aconteceu no Iº Congresso Mineiro de Direito Condominial da OAB/MG, realizado no dia 2 de outubro, no auditório da Ordem dos Advogados do Brasil – Seção Minas Gerais, em Belo Horizonte. Presidida por Gustavo Chalfun, a OAB/MG promoveu o encontro por meio da Comissão de Direito Condominial da Seccional, presidida por Sílvio Cupertino, reunindo profissionais de diferentes estados brasileiros para discutir os novos desafios da vida em condomínio.
No último painel do Congresso, dedicado à “Evolução da Propriedade Horizontal Brasileira”, dividi a mesa com Miguel Zaim. E foi ali que uma apresentação sobre a trajetória jurídica dos condomínios acabou revelando algo que ultrapassava o próprio Direito Condominial: a presença de Minas em diferentes capítulos da história brasileira da propriedade e da habitação.
O título escolhido por Zaim já antecipava o caminho: “Propriedade Horizontal — Instituto Jurídico, desenvolvimento e a importância dos mineiros”.
Antes do condomínio, a propriedade horizontal
Antes de falar de Minas, Zaim voltou muitos séculos.
A propriedade compartilhada em edificações não nasceu com os condomínios modernos. Há registros de experiências semelhantes na Babilônia, no Egito, na Grécia e em Roma. O desafio jurídico, ao longo do tempo, foi encontrar uma forma de conciliar aquilo que parece contraditório: alguém ser proprietário exclusivo de uma parte de uma edificação e, simultaneamente, coproprietário de outras.
É dessa construção que nasce o que o Direito passou a chamar de propriedade horizontal — base jurídica do condomínio edilício que conhecemos hoje.
A viagem histórica apresentada no Congresso mineiro mostrou ainda outra transformação importante: a propriedade deixou de ser compreendida apenas como um direito absoluto do indivíduo. Aos poucos, ganhou contornos sociais, incorporando deveres e responsabilidades perante a coletividade.
E é justamente quando essa história chega ao Brasil que Minas começa a aparecer de maneira surpreendente.
Augusto Vianna do Castello e a ruptura de 1928
Em 1928, o Brasil editou o Decreto nº 5.481, um dos primeiros marcos nacionais para os edifícios divididos em unidades pertencentes a diferentes proprietários.
Na apresentação de Zaim, aquele momento aparece como uma ruptura jurídica. Passava a existir uma arquitetura legal capaz de reconhecer unidades autônomas, numeradas e negociáveis, vinculadas a uma fração ideal do terreno e das partes comuns.
Entre os nomes ligados ao decreto está o mineiro Augusto Vianna do Castello.
Talvez seja o personagem menos conhecido dessa história, mas aparece justamente em um momento decisivo: quando o crescimento das cidades exigia que o Direito encontrasse respostas para uma nova forma de propriedade.
O condomínio que hoje parece tão natural precisou, antes, ser juridicamente imaginado.
Caio Mário e uma lei que ajudou a construir um mercado
Décadas depois, outro mineiro ocuparia posição decisiva nessa trajetória.
Caio Mário da Silva Pereira, um dos grandes nomes do Direito Civil brasileiro, publicou em 1961 um estudo dedicado à propriedade horizontal e elaborou o anteprojeto que está na origem da Lei nº 4.591, de 1964, conhecida como Lei de Condomínios e Incorporações.
A importância de Caio Mário ultrapassa a organização da convivência dentro dos edifícios.
A lei consolidou conceitos como unidade autônoma, fração ideal, áreas comuns e convenção condominial e também estabeleceu regras para a incorporação imobiliária, trazendo responsabilidades, garantias e maior segurança jurídica para a comercialização de imóveis ainda em construção.
Em outras palavras, ajudou não apenas a organizar condomínios. Ajudou a estruturar juridicamente uma atividade que se tornaria fundamental para o desenvolvimento do mercado imobiliário brasileiro.
JK: quando a história sai da lei e chega à cidade
A apresentação de Zaim trouxe ainda Juscelino Kubitschek para essa linha histórica.
JK não formulou a legislação condominial. A conexão é outra.
A construção de Brasília colocou arquitetura, urbanismo, habitação e novas formas de ocupação do espaço no centro de uma das maiores experiências urbanas brasileiras.
É uma lembrança importante porque a história do morar não se escreve apenas dentro dos códigos. Ela também é construída pela arquitetura, pela economia, pelo crescimento das cidades e pelas transformações na maneira como as pessoas vivem.
À medida que as cidades crescem verticalmente, também cresce a necessidade de regras capazes de organizar a convivência entre centenas — às vezes milhares — de pessoas que compartilham espaços, despesas, decisões e responsabilidades.
Miguel Reale e o condomínio do século XXI
Outro mineiro surge quando essa trajetória chega ao Código Civil de 2002: Miguel Reale.
Ligado à elaboração da nova codificação civil brasileira, Reale está associado aos princípios da eticidade, socialidade e operabilidade que orientaram a construção do Código.
O condomínio edilício passou a ser disciplinado diretamente pelo Código Civil, mas há uma transformação maior por trás das normas: a propriedade contemporânea convive com limites, deveres e responsabilidades.
Poucos ambientes tornam essa realidade tão evidente quanto um condomínio.
Dentro de um apartamento existe propriedade individual. Do lado de fora da porta começam corredores, elevadores, garagens, fachadas, estruturas, despesas e decisões coletivas.
É o encontro diário entre “o meu” e “o nosso”.
Do passado ao que está acontecendo agora
Quase cem anos depois do Decreto de 1928, profissionais de diferentes regiões estavam reunidos na capital mineira para discutir questões que os primeiros legisladores dificilmente poderiam imaginar.
Mudaram os edifícios. Mudaram as cidades. Mudaram as relações entre vizinhos. Surgiram novas tecnologias, novas formas de morar, novos conflitos e novos desafios para quem administra, vive, trabalha ou investe em condomínios.
O Direito tenta acompanhar essas transformações.
E algo particularmente interessante acontece agora: o próprio Direito Condominial amplia espaços de organização, estudo, atuação e produção de conhecimento.
A realização de congressos, o fortalecimento das comissões da OAB, a publicação de livros, o crescimento das especializações e a articulação entre profissionais de diferentes estados ajudam a desenhar esse movimento.
Por isso, a palestra de Zaim não foi apenas uma viagem ao passado. Ao recuperar a história da propriedade horizontal, ela ofereceu também uma perspectiva para compreender o presente.
O professor que veio de Cuiabá
Há outro capítulo que ajuda a compreender a presença de Miguel Zaim nessa história.
Professor e advogado, com atuação nos Direitos Condominial e Imobiliário, Zaim esteve em Minas em dois momentos pioneiros da área em 2026.
Em junho, foi o principal palestrante do 1º Congresso de Direito Condominial da OAB de Governador Valadares, promovido pela Comissão de Direito Condominial da 43ª Subseção. Presidida por Arilson Ribeiro, a OAB de Governador Valadares levou para o interior mineiro um congresso dedicado especificamente ao tema.
Quatro meses depois, Zaim retornou ao Estado para participar do I Congresso Mineiro de Direito Condominial, em Belo Horizonte. Dessa vez, o encontro reuniu, na sede da OAB/MG, profissionais de diferentes estados brasileiros para discutir o presente e os próximos desafios da área.
A presença dele nos dois congressos pioneiros cria uma conexão interessante: Governador Valadares e Belo Horizonte, interior e capital, sediaram no mesmo ano encontros que ajudam a registrar o momento de expansão e amadurecimento do Direito Condominial em Minas.
Talvez esteja aí também uma característica do trabalho de Zaim. Mais do que acompanhar as questões já consolidadas, o professor tem se dedicado a observar a evolução da propriedade, dos condomínios e do mercado imobiliário e a relacionar essa trajetória às transformações que continuam surgindo.
Foi exatamente isso que aconteceu em Belo Horizonte.
Zaim não estava apenas contando uma história antiga. Estava mostrando que compreender de onde viemos também ajuda a enxergar para onde estamos indo.
A história que estava diante de nós
Ao final, fiquei com uma pergunta: quantos mineiros conheciam essa conexão?
Conhecemos JK. Estudamos Caio Mário e Miguel Reale. Augusto Vianna do Castello provavelmente será uma descoberta para muitos. Mas raramente encontramos esses personagens reunidos em uma mesma linha histórica.
Talvez esteja aí um dos grandes méritos da apresentação de Miguel Zaim: criar uma conexão entre histórias que já conhecíamos separadamente.
Naquele 2 de outubro, o Congresso Mineiro discutia o presente e o futuro do Direito Condominial.
Zaim decidiu começar pelo passado.
E aconteceu algo curioso: um professor saiu de Cuiabá, chegou a Belo Horizonte e fez muitos mineiros descobrirem que parte da história que estavam ali discutindo também havia sido escrita por Minas.
Às vezes, é preciso que alguém venha de longe para nos mostrar aquilo que estava perto demais para enxergarmos.
*Cleuzany Lott é Presidente da Comissão de Direito Condominial da 43ª Subseção da OAB/MG, em Governador Valadares, e 3ª vice-presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/MG, onde representa o Leste de Minas. Advogada condominialista, síndica, jornalista e articulista, é apresentadora do programa Morar360º (TV Leste Record) e coautora do livro Experiências Práticas em Conflitos Condominiais.
