O Direito Condominial brasileiro vive um momento que merece ser registrado. Enquanto autores, juristas, professores, legisladores e tribunais continuam construindo as bases doutrinárias e jurisprudenciais da área, outro movimento, complementar e ainda pouco documentado, começa a ganhar corpo dentro da Ordem dos Advogados do Brasil: presidentes e vice-presidentes das Comissões de Direito Condominial de Seccionais e Subseções estão se reunindo para discutir, em âmbito nacional, os problemas jurídicos que enfrentam na prática.
É uma história que está sendo escrita enquanto acontece.
A ideia de reunir essas lideranças em um Colégio já existia, mas foi no Ceará que ela saiu do campo das intenções e ganhou forma. Said Gadelha, presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/CE, puxou a realização do primeiro encontro e deu o impulso inicial para que o Colégio começasse efetivamente a percorrer o país.
O Ceará reuniu representantes das Comissões do Nordeste e contou com a presença de Rodrigo Karpat, presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP e da Comissão Especial de Direito Condominial do Conselho Federal da OAB. Said, portanto, ocupa um lugar importante nessa trajetória: esteve à frente do primeiro encontro e segue participando dos debates nas edições seguintes.
Já naquela primeira reunião havia a intenção de produzir uma Carta do Colégio de Presidentes, consolidando entendimentos e encaminhamentos. A quantidade e a complexidade dos temas levados à mesa, entretanto, mostraram que aquela construção exigiria mais tempo.
Mas o movimento estava lançado.
Do Ceará saiu a definição de que São Paulo receberia o segundo encontro. Realizado em agosto deste ano, ele antecedeu o 1º Congresso Brasileiro de Direito Condominial promovido pela OAB Nacional.
Em São Paulo, sob a condução de Rodrigo Karpat, o movimento avançou em sua articulação nacional. Presidentes e vice-presidentes de Comissões voltaram a colocar em discussão questões que atravessam a atuação cotidiana da advocacia condominial e foi definido o próximo destino: Minas Gerais.
No dia 1º de outubro, a sede da OAB-MG, em Belo Horizonte, recebeu o terceiro encontro. À frente da Comissão de Direito Condominial da OAB-MG, o advogado Sílvio Cupertino recebeu lideranças vindas de diferentes regiões do país para mais uma etapa dessa construção.
A sequência Ceará–São Paulo–Minas Gerais começa a mostrar que não estamos diante apenas de uma sucessão de eventos. O Colégio tem vocação itinerante, com a proposta de chegar a outras capitais e ampliar essa construção coletiva.
Um Direito que nasce dos problemas reais
O que torna esse movimento relevante não são apenas os nomes ou os lugares onde os encontros acontecem. É aquilo que está sendo colocado sobre a mesa.
São questões enfrentadas diariamente por advogados condominialistas e que nem sempre encontram respostas uniformes na legislação e nos tribunais. Em alguns casos, há decisões judiciais divergentes. Em outros, lacunas legais. Existem ainda situações novas, produzidas pelas transformações sociais, econômicas e legislativas, que chegam aos condomínios antes mesmo de chegarem ao Judiciário.
Belo Horizonte mostrou isso com clareza.
Um dos painéis enfrentou uma das questões mais sensíveis da convivência coletiva: o condômino reiteradamente antissocial. O debate avançou sobre contraditório prévio, multas progressivas, quóruns deliberativos e a medida extrema de impedir o uso da unidade, preservando o direito de propriedade.
Não se discutiu apenas se é possível punir. Discutiram-se os limites jurídicos dessa punição diante de direitos igualmente protegidos.
Outro painel levou à mesa auditoria preventiva, prestação de contas e responsabilização civil e criminal do síndico e da administradora. Aprovação de contas “com ressalvas”, papel do Conselho Fiscal, auditoria independente, utilização de fundos e consequências civis e penais de irregularidades demonstram o quanto a governança condominial passou a exigir especialização.
A discussão sobre condomínios de lotes e associações de moradores avançou sobre outra fronteira cercada de controvérsias: a natureza das contribuições, a cobrança, os entendimentos do STF e do STJ, a regularização dos loteamentos e a possibilidade de transformação de associações de moradores em condomínios de lotes.
São temas que envolvem patrimônio, moradia, gestão e, sobretudo, segurança jurídica.
O Direito que ainda está chegando
Talvez um dos exemplos mais claros dessa nova dinâmica tenha aparecido no debate sobre os impactos da Reforma Tributária nos condomínios.
IBS, CBS, contratação de serviços, não cumulatividade, receitas provenientes da exploração de áreas comuns e os possíveis reflexos do novo sistema sobre o custo final das cotas condominiais colocam diante dos profissionais perguntas cujas respostas ainda estão sendo construídas.
Nesse caso, o debate jurídico não espera a formação da jurisprudência para começar. Ele procura compreender o problema enquanto seus efeitos começam a surgir e discute, inclusive, a necessidade de atuação institucional diante das consequências que as mudanças tributárias poderão produzir para a administração condominial e para o custo da moradia.
Talvez esteja aí uma das maiores contribuições do Colégio: discutir não somente o Direito Condominial que já chegou aos tribunais, mas também aquele que ainda está chegando.
Quando experiências locais se tornam uma pauta nacional
Participei do segundo encontro, em São Paulo, e do terceiro, em Belo Horizonte, como presidente da Comissão de Direito Condominial da 43ª Subseção da OAB-MG, em Governador Valadares, e 3ª vice-presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB-MG.
Acompanhar esses encontros permite perceber algo que uma programação ou um registro institucional dificilmente consegue traduzir.
Quando dirigentes de Comissões de diferentes Seccionais e Subseções se sentam à mesma mesa, problemas aparentemente locais começam a revelar uma dimensão nacional.
A dificuldade encontrada por um advogado em Minas Gerais pode ser a mesma enfrentada no Ceará, em Santa Catarina, Alagoas, Maranhão, Paraíba, Piauí, Goiás ou Distrito Federal. Uma solução aparentemente consolidada em determinada região pode receber interpretação diferente em outro tribunal.
É nesse encontro de experiências que começa a se formar algo especialmente relevante: uma inteligência jurídica coletiva do Direito Condominial brasileiro.
O Colégio cria espaço para identificar divergências, aprofundar questões controvertidas, discutir entendimentos e buscar diretrizes capazes de dar maior segurança à atuação da advocacia especializada.
Não se trata de substituir a doutrina, a jurisprudência ou o legislador. Muito menos de diminuir a contribuição dos juristas que ajudaram a construir essa área do Direito.
Trata-se de acrescentar a esse processo a experiência organizada daqueles que acompanham diariamente os conflitos que surgem nos condomínios.
Uma história em movimento
Durante muito tempo, o Direito Condominial foi tratado quase como um apêndice de outras áreas. Essa realidade vem mudando.
A área conquistou espaço na literatura jurídica, nos tribunais, nas universidades, nos congressos e dentro da própria estrutura institucional da OAB. A criação e o fortalecimento das Comissões de Direito Condominial pelo país são parte desse processo.
Agora, uma nova etapa começa a ganhar contornos mais definidos: essas Comissões começam a conversar entre si em âmbito nacional.
O primeiro encontro aconteceu no Ceará, com Said Gadelha puxando a realização e ajudando a transformar uma ideia em movimento. O segundo, em São Paulo, avançou sob a articulação nacional conduzida por Rodrigo Karpat. O terceiro chegou a Belo Horizonte, tendo a Comissão mineira, presidida por Sílvio Cupertino, como anfitriã.
Outros deverão vir.
Ainda é cedo para saber quais frutos jurídicos esse movimento produzirá. Algumas das questões debatidas hoje poderão estar amanhã nos tribunais superiores. Outras poderão provocar propostas legislativas, pareceres, enunciados ou novas construções doutrinárias. Algumas talvez encontrem respostas no próprio amadurecimento da advocacia especializada.
Por isso, registrar esse momento importa.
Existe uma história já construída do Direito Condominial brasileiro, feita por autores, juristas, professores, advogados e decisões que se tornaram referências. Ela precisa continuar sendo estudada e reconhecida.
Mas existe também uma história contemporânea acontecendo diante de nós: profissionais de diferentes regiões do Brasil, que antes poderiam enfrentar isoladamente os mesmos problemas, começam a colocar suas experiências, divergências e inquietações em uma mesa comum.
O Direito Condominial brasileiro está em movimento. E registrar esse movimento enquanto ele acontece também é uma forma de participar da construção de sua história.
(*) Cleuzany Lott é Presidente da Comissão de Direito Condominial da 43ª Subseção da OAB/MG, em Governador Valadares, e 3ª vice-presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/MG, onde representa o Leste de Minas. Advogada condominialista, síndica, jornalista e articulista, é apresentadora do programa Morar360º (TV Leste Record) e coautora do livro Experiências Práticas em Conflitos Condominiais.
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