Antes de perguntar por que o morador não paga a taxa de condomínio, talvez a pergunta correta seja outra: o que acontece quando ele não paga? A inadimplência costuma ser tratada como um problema privado, quase invisível, mas seus efeitos são públicos, imediatos e coletivos. No condomínio, nenhuma decisão é neutra — muito menos a de deixar de contribuir.
O Brasil tem hoje 327.248 condomínios ativos, que reúnem cerca de 39 milhões de moradores, segundo o Censo Condominial 2025/2026, elaborado a partir de dados do IBGE, da Receita Federal e da plataforma uCondo. Em três anos, a taxa condominial média subiu 24,9%, chegando a R$ 516 no primeiro semestre deste ano. No mesmo período, a inadimplência superior a 30 dias alcançou 11,95%, o maior índice da série analisada.
Os números ajudam a dimensionar o cenário, mas não revelam, sozinhos, o que a inadimplência provoca na vida real dos condomínios.
Quando alguém não paga, alguém paga
O condomínio não pode simplesmente parar. Salários precisam ser pagos, contratos continuam em vigor e contas essenciais não esperam. Na prática, a taxa que não entra é compensada com fundo de reserva, postergação de despesas ou, mais cedo ou mais tarde, com taxas extras. O resultado é direto: os moradores adimplentes acabam cobrindo a parte de quem não paga.
A inadimplência trava decisões e paralisa melhorias
Sem previsibilidade de arrecadação, o síndico evita assumir compromissos financeiros. Projetos de melhoria são adiados, manutenções preventivas ficam em segundo plano e o condomínio passa a operar no limite do essencial. Não por falta de planejamento, mas por receio de não conseguir honrar despesas futuras. O efeito aparece com o tempo: deterioração acelerada e perda de valor do patrimônio.
Risco operacional e desgaste na convivência
A falta de recursos afeta áreas menos visíveis, como manutenção elétrica, revisão de equipamentos e contratos de segurança. A inadimplência deixa de ser apenas um problema financeiro e passa a representar risco operacional. Soma-se a isso o desgaste entre vizinhos, provocado pela sensação de injustiça e pela transferência silenciosa de custos.
O que acontece com quem não paga
Para o inadimplente, as consequências também são concretas. Ele perde o direito de votar e participar das decisões em assembleia, vê a dívida crescer com juros e multa e pode ser cobrado judicialmente de forma mais rápida. Desde 2015, as taxas condominiais são consideradas título executivo extrajudicial, o que permite ao condomínio ingressar diretamente com ação de execução, inclusive com possibilidade de penhora e leilão do imóvel.
Um problema que não se limita aos condomínios populares
Embora frequentemente associada a empreendimentos de baixa renda, a inadimplência está presente em condomínios de todos os padrões. Ela não decorre apenas de dificuldades financeiras, mas também de falhas de gestão, como cobrança irregular e comunicação ineficiente. Cada atraso compromete o funcionamento, a segurança e a valorização do patrimônio coletivo.
O debate no Congresso
Tramita na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei 4818/24, que propõe a criação de um fundo garantidor para assegurar o pagamento das taxas condominiais em empreendimentos do Programa Minha Casa, Minha Vida. A proposta prevê ainda a obrigatoriedade de seguro contra inadimplência e estabelece a impenhorabilidade dos imóveis do programa. A iniciativa enfrenta um problema específico, mas não resolve a inadimplência como fenômeno estrutural nos condomínios brasileiros.
Mais do que números, uma escolha
A inadimplência não começa no caixa do condomínio. Ela começa na vida real. Há quem deixe de pagar porque simplesmente não tem recursos naquele momento. Há também quem, pressionado por juros mais altos, priorize outras contas, como a fatura do cartão de crédito. Esses contextos existem e precisam ser reconhecidos. Ainda assim, qualquer que seja o motivo, o não pagamento da taxa condominial ultrapassa a esfera individual e passa a produzir efeitos coletivos, comprometendo planejamento, segurança, convivência e patrimônio.
Reduzir a inadimplência apenas a uma dificuldade financeira é insuficiente. Viver em condomínio exige compreender que decisões tomadas para resolver um problema pessoal — legítimo ou não — repercutem sobre todos. Em ambientes coletivos, responsabilidade não elimina empatia, mas empatia também não afasta as consequências.
(*) Cleuzany Lott é advogada com especialização em Direito Condominial, MBA em Administração de Condomínios e Síndico Profissional (Conasi), Presidente da Comissão de Direito Condominial da 43ª Subseção da OAB-MG, Governador Valadares, 3ª Vice-Presidente da Comissão de Direito Condominial de Minas Gerais, síndica, jornalista e palestrante.
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