por Cleuzany Lott (*)
Ter um imóvel vazio em um condomínio é prejuízo na certa. Além da contribuição mensal, obrigações extras podem surgir. Para sair do passivo, muitos condôminos seguem o que investidores do setor imobiliário fazem há muito tempo, que é locar as unidades por temporada.
O tema já foi abordado nesta coluna no ano passado, porém, os conflitos e processos judiciais movidos tanto pelos condomínios quanto pelos proprietários persistem.
A locação por temporada está na legislação desde 1991. Segundo o artigo 48 da Lei 8.245, trata-se de um aluguel destinado à residência temporária para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde e outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo, não excedendo 90 dias.
Esse contrato pode ser realizado por pessoa física, como o dono do imóvel diretamente com o interessado, ou por pessoa jurídica, como empresas, prestadores de serviço, a exemplo dos corretores de imóveis etc.
Como a lei Lei 8.245 é omissa quanto ao prazo mínimo da temporada, muitos donos de apartamento recorrem às Online Trabel Agencies (OTAs), que são agências e plataformas especializadas em vendas de produtos de viagens, como o Airbnb, para intermediar o contrato de locação.
Porém, a hospedagem como é oferecida conflita com outra lei, distinta da finalidade residencial dos condomínios edilícios. Trata-se da Lei Federal nº 11.771 de 2008, que descreve nos artigos 23 e 24: consideram-se meios de hospedagem os empreendimentos ou estabelecimentos destinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de frequência individual e de uso exclusivo do hóspede.
Sob o argumento de que está realizando locação por temporada e não prestação de serviços de hospedagem, desde 2015, há um embate na justiça avocando o direito de propriedade e a supremacia do interesse público em detrimento do privado.
Porém, esquecem de observar que os condomínios não fazem parte do ramo hoteleiro, não possuem alvará de funcionamento, não emitem nota fiscal aos moradores e muito menos possuem cadastros em órgãos reguladores, como Embratur ou Ministério do Turismo, como é exigido aos estabelecimentos que prestam serviços por temporada.
O judiciário não bateu o martelo sobre o assunto. Porém, as turmas recursais têm seguido o entendimento do Superior Tribunal de Justiça e negado a locação, sob a égide de que a residência é moradia habitual e estável do locatário, não possuindo qualquer identificação com o tipo de negócio procurado pelo usuário de plataformas digitais.
Portanto, mesmo que o contrato seja direto entre o proprietário e o locador, a justiça tem mantido a finalidade dos condomínios. Nesse contexto, o síndico pode não só barrar, mas aplicar multa ao coproprietário que desobedecer as normas do condomínio.
O problema é quando a destinação não é expressa na Convenção e no Regimento Interno, o que pode abrir brechas para um entendimento diferente. Tanto síndico quanto morador possuem direitos, mas é preciso conhecê-los para saber usá-los.
(*) Cleuzany Lott é advogada especialista em direito condominial, síndica profissional, jornalista, publicitária e diretora da Associação de Síndicos, Síndicos Profissionais e Afins do Leste de Minas Gerais (ASALM).
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