Para quem vive em condomínios, entender as responsabilidades financeiras entre locador e locatário pode ser um desafio constante, inclusive para o síndico, afinal, é ele que irá passar para a administradora as despesas do mês. Por isso, o gestor deve estar atento, também, à Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Ela estabelece diretrizes claras para essas responsabilidades, mas, na prática, algumas questões ainda geram dúvidas e controvérsias.
No que diz respeito às taxas de condomínio, a lei distingue entre despesas ordinárias e extraordinárias. A taxa ordinária, que cobre despesas rotineiras de manutenção e serviços do prédio, como limpeza, segurança, água e luz das áreas comuns, é de responsabilidade do inquilino, que reside no imóvel e usufrui desses benefícios diretamente.
Em contrapartida, as despesas extraordinárias, que não se referem aos gastos de manutenção regular, devem ser arcadas pelo proprietário. Como toda regra tem exceção, no condomínio não poderia ser diferente. Há casos nos quais se pagam despesas ordinárias com recursos provenientes de uma taxa extraordinária e, especialmente nestes casos, estas despesas são de responsabilidade do inquilino e não do proprietário, mesmo se tratando de uma taxa extra.
Exemplos de despesas ordinárias são manutenção de equipamentos de uso comum como água, energia e gás das áreas comuns, limpeza, conservação e pintura; troca de lâmpadas, consertos em encanamentos e pinturas de áreas comuns, manutenção de instalações hidráulicas e elétricas, sistemas de segurança, como câmeras de vigilância e alarmes, serviços de portaria, seguro do condomínio, salários e encargos trabalhistas dos empregados do condomínio; rateio de saldo devedor contraído após o início da locação; reposição do fundo de reserva usado para essas situações, porém, quando realizadas após o início da locação.
Já nas despesas extraordinárias, de responsabilidade dos donos, estão incluídas as obras de reformas ou acréscimos relacionados à estrutura integral do imóvel, incluindo reparos em tubulações de água ou problemas estruturais graves, pintura das fachadas e iluminação; obras para repor as condições de habitabilidade do edifício, abrangendo o fundo de reserva para cobrir despesas extraordinárias futuras, como a substituição de elevadores, telhados e sistemas elétricos, indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; constituição de fundo de reserva, além de custos relacionados a processos na justiça, como ações judiciais e disputas com fornecedores.
Regrinha básica
As despesas ordinárias estão relacionadas à manutenção, conservação e utilização, tanto da edificação quanto da administração e bom funcionamento. Já as extraordinárias estão atreladas a investimentos, obras e aquisições que trazem um benefício ou acréscimo de longo prazo, resultando em uma valorização do imóvel.
Contudo, em se tratando de despesas, a responsabilidade do síndico recai sobre o proprietário, e não sobre o inquilino. Portando, a dica é encaminhar os boletos diretamente ao proprietário, pois compete a ele analisar o contrato estabelecido com o locatário e determinar quais despesas serão transferidas ao inquilino e quais serão pagas por ele.
O nosso interesse, enquanto síndicos, é garantir que os fundos sejam recebidos na conta e em manter o saldo do condomínio sempre positivo, afinal, uma boa gestão financeira e o cumprimento adequado das responsabilidades são fundamentais para a valorização do imóvel e a satisfação de todos os moradores.
Cleuzany Lott é advogada especialista em direito condominial, síndica, Diretora Nacional de Comunicação da Associação Nacional da Advocacia Condominial (ANACON ), diretora da Associação de Síndicos, Síndicos Profissionais e Afins do Leste de Minas Gerais (ASALM), coautora do livro e-book: “Experiências Práticas Conflitos Condominiais”, curso MBA Conasi, produtora de conteúdos e apresentadora do podcast Condominicando.
