Apesar de a expressão ser utilizada, às vezes, como sinônimo do próprio empreendimento imobiliário, a incorporação imobiliária é um negócio jurídico pelo qual o incorporador, pessoa física ou jurídica, por si ou por terceiros, obriga-se a construir unidades imobiliárias, assumindo o compromisso ou efetivando a venda de frações ideais de terreno que se vincularão a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção, sob regime condominial.
Em outras palavras, o incorporador exerce o papel de empreender e coordenar o desenvolvimento do empreendimento imobiliário, responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas. E, ao assumir este papel, leva a registro, junto, a matrícula do imóvel do terreno, o memorial, acompanhado do projeto arquitetônico provado, bem como certidões e demais documentos exigidos pela lei, a fim de comprovar sua idoneidade e regularidade do empreendimento a ser desenvolvido por ele.
Como se trata de um empreendimento futuro que exige um investimento elevado, a lei concede a faculdade ao incorporador de estabelecer um prazo, o chamado “prazo de carência”, para sondar o mercado e checar a viabilidade econômica e mercadológica do negócio, permitindo-lhe desistir do empreendimento se os resultados forem negativos até o fim de tal prazo. Depois de vencido o prazo de carência, a incorporação somente pode ser cancelada se acompanhada da anuência de todos os adquirentes.
Neste sentido, dispõe o art. 33, da Lei 4.591/64, que o “o registro da incorporação será válido pelo prazo de 120 dias (elevado para 180 dias pela Lei 4.864/65), findo o qual, se ela ainda não tiver se concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo”.
Dando prosseguimento, o artigo subsequente estabelece: “o incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento”, sendo esclarecido em seguida que, “em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar o termo final do prazo da validade do registro ou, se for o caso, de sua revalidação”. E, ainda, em outro dispositivo, pontua que “o prazo de carência é improrrogável”.
Da leitura desses três trechos legais, alguns aplicadores do direito imobiliário, inclusive oficiais de registro de imóveis, interpretam que se o prazo de carência é improrrogável (art. 43, § 6º), vencido o prazo de 180 dias (art. 33), o incorporador não poderá mais cancelar a incorporação sem anuência dos eventuais adquirentes.
Ocorre que a interpretação, com todo respeito a entendimento diverso, não parece ser a mais coerente.
Para prosseguirmos, é preciso entender que a lei (no art. 33) estabelece um prazo de validade para a incorporação imobiliária (de 180 dias), findo o qual, se a incorporação ainda não tiver sido confirmada – isto é, não tiver sido feito nenhuma contratação em favor do desenvolvimento daquele empreendimento -, o incorporador somente poderá negociar unidades se promover a revalidação do seu registro por igual prazo, apresentando novas certidões válidas. Ou seja, a revalidação é o ato de apresentar novamente todas as certidões exigidas pela incorporação a fim de requerer que seja renovado o prazo de validade do registro.
Quando do registro da incorporação, o incorporador pode estabelecer o prazo de carência – pelo tempo que pretender – mas, em nenhuma oportunidade, poderá exceder o prazo de validade da incorporação. Ou seja, se a incorporação é válida por 180 dias, o prazo de carência não pode ser estabelecido por prazo superior a este.
Mas, se o prazo de validade do registro for renovado por meio da revalidação, parece-nos claro que o prazo de carência seria automaticamente renovado (e não prorrogado!), correspondendo à hipótese do trecho final outro dispositivo (o art. 34, § 2º), que dispõe “(…)ultrapassar o termo final do prazo da validade do registro ou, se for o caso, de sua revalidação”.
Sendo assim, apesar de ser proibida a prorrogação do prazo de carência, é possível ganhar mais tempo para exercício da carência, pois sua renovação acaba ocorrendo mediante a revalidação do registro da incorporação.
Em tempos de reaquecimento do mercado imobiliário, com algumas incertezas, é importante o incorporador estar certo do tempo que tem para checar a viabilidade do seu empreendimento. É importante comentar ainda que, ainda que não se entenda pela renovação do prazo de carência no caso da revalidação da incorporação, ainda assim, se ela não vier a ser confirmada, o incorporador pode requerer o cancelamento da incorporação junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Somente não poderá cancelar – para quem entende que o prazo de carência não é prorrogável nem renovável – se já existir alguma negociação e o adquirente não concordar com o cancelamento.
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* Dra. Diana Nacur, advogada de Direito das Sucessões e Imobiliário do Veríssimo, Moreira & Simas Advogados. Mestre em Direito Empresarial pela Faculdade Milton Campos. Pós-graduada em Direito Registral Imobiliário pela PUC Minas. Especialista pelo MBA em Direito Civil e Processo Civil pela Fundação Getúlio Vargas. Graduada em Direito pela Faculdade de Direito Milton Campos. Professora e autora de material didático de Direito Civil (Direito das Obrigações, Direitos Reais e Direito das Sucessões). Desde 2008 atua na advocacia especializada na área de Direito Imobiliário e Direito das Sucessões.
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