O episódio envolvendo o rapper Oruam, que deixou uma mansão no Joá, Zona Oeste do Rio, aparentemente não foi apenas sobre a “alta exposição” da residência, como vem sendo defendido pela assessoria do artista. Por trás do discurso midiático, havia um cenário mais grave e conhecido por síndicos e administradores: inadimplência elevada, perturbação reiterada do sossego e riscos à segurança de todos os condôminos.
O histórico no condomínio incluía festas madrugada adentro, rachas de quadriciclo, visitantes com antecedentes criminais, operações policiais e até confronto com agentes. Esses fatores, somados a um débito de cerca de R$ 600 mil em aluguéis atrasados – contestado pela assessoria de imprensa do rapper – transformaram o caso em um exemplo clássico de mau uso da unidade, situação que pode fundamentar ações de despejo e medidas condominiais mais severas.
O que diz a lei condominial sobre mau uso
O Código Civil, no art. 1.336, obriga o condômino (ou ocupante) a usar a unidade de forma a não prejudicar a segurança, o sossego e a salubridade dos demais. Já o art. 1.337 prevê multas — e, em situações extremas, exclusão do condômino antissocial — quando há comportamento reiteradamente nocivo.
Ainda que a exclusão seja medida excepcional e dependa de decisão judicial, o condomínio pode aplicar sanções e reunir provas para acionar o proprietário ou o locatário na Justiça.
Alta exposição x mau uso
A “alta exposição” midiática, por si só, não é suficiente para retirar um morador, a menos que essa possibilidade esteja na cláusula do contrato de locação entre o proprietário e locador. Porém, quando essa exposição vem acompanhada de fatos concretos que violam normas internas e leis — como perturbação, risco à integridade física, uso da unidade para atos ilícitos ou reiterado descumprimento de regras — a situação muda de figura.
No caso do Joá, a visibilidade era apenas a superfície; o que pesou foram as condutas que ameaçavam a ordem e a segurança no condomínio, todas passíveis de enquadramento legal.
Em situações semelhantes, o condomínio pode aplicar advertências e multas previstas na convenção e no Código Civil; acionar o proprietário da unidade para que exija do inquilino o cumprimento das regras; registrar boletins de ocorrência e coletar provas documentais e testemunhais; ingressar com ação judicial em caso de condômino antissocial ou uso nocivo do imóvel, dentre outros meios legais.
No caso de imóvel locado, o proprietário, respaldado pela Lei do Inquilinato, pode rescindir o contrato por infração legal ou contratual e por falta de pagamento.
Casos semelhantes
Decisões judiciais já confirmaram a possibilidade de desocupação por mau uso em condomínios, especialmente quando há perturbação reiterada do sossego noturno; riscos à segurança e à integridade dos moradores; atos ilícitos ocorrendo dentro da unidade; inadimplência somada a comportamento antissocial.
Portanto, o caso Oruam mostra que, em condomínios, o problema nem sempre é a fama ou a repercussão na mídia. O que realmente quebra a convivência — e o contrato — é o uso nocivo da unidade, capaz de comprometer o sossego, a segurança e a imagem do condomínio.
A lei condominial e a Lei do Inquilinato oferecem mecanismos para lidar com esses cenários, mas o sucesso das medidas depende de documentação sólida e atuação coordenada entre síndico, moradores e o proprietário da unidade.
(*) Cleuzany Lott é síndica, palestrante, jornalista, e advogada com especialização em Direito Condominial, MBA em Administração de Condomínios e Síndico Profissional (Conasi). Como Síndica profissional e Advogada presta consultorias para síndicos, administradoras, construtoras e incorporadoras em todo o país.
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