Fernanda Santiago (*)
Em 11 de janeiro de 2022, o Instituto Brasileiro de Economia/FGV lançou a reformulação da metodologia do IVAR – Índice de Variação de Aluguéis Residenciais. Criado para atender exclusivamente o mercado imobiliário, o índice calculado pelo IBRE/FGV leva em consideração o valor real praticado nos contratos de aluguel a longo prazo em quatro das principais capitais do Brasil: Rio de Janeiro, São Paulo, Belo Horizonte e Porto Alegre.
Até então, o cálculo do IVAR tomava por base o preço anunciado dos alugueis, porém, acabava não refletindo a realidade praticada na medida em que, muitas vezes, tal preço não correspondia àquele fechado na locação em razão das negociações havidas com o proprietário.
Após a reformulação de sua metodologia no início deste ano, o indicador pode se mostrar como uma boa alternativa para fixação do cálculo de reajuste nos aluguéis residenciais. Isso, porque, além de considerar o valor real praticado nos contratos, e não aquele anunciado, a metodologia de cálculo do IVAR inclui, ainda, variáveis como características dos locais alugados e valor dos reajustes que foram realizados com o tempo.
Outra característica importante deste novo índice é a possibilidade de setorização por cidade, tendo em vista que os dados são coletados de forma isolada em cada região.
Aplicando-se a nova metodologia de cálculo, o indicador apresentou uma variação acumulada de -0,61% em 2021, resultando, no último ano, o seguinte acumulado por cidade: elevação de 1,46% em Belo Horizonte e de 0,46% no Rio de Janeiro, bem como queda de 1,83% em São Paulo e de 0,35% em Porto Alegre.
Neste cenário, o IVAR promete refletir melhor a evolução mensal dos valores de alugueis residenciais no mercado imobiliário brasileiro, especialmente diante da alta apresentada por índices como IPCA ou IGP-M, indicadores muito utilizados nos contratos de aluguel, mas que não têm se mostrado suficientes para retratar as particularidades desse mercado no cenário atual de pandemia de Covid-19.
Ainda é cedo para dizer se o IVAR será o indicador oficial de reajuste de alugueis, haja vista não haver nenhuma imposição legal quanto à sua utilização. Pelo contrário, a lei do inquilinato estabelece apenas que o contrato pode ser reajustado, mas não prevê um índice específico para tanto, ficando a cargo das partes a sua definição.
(*) Fernanda Santiago, advogada da área do Direito Empresarial no VMS Advogados (fernanda.santiago@vmsadvogados.com.br)
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