por Cleuzany Lott (*)
Faltam 55 dias para chegarmos a 2022, época na qual o novo Código Civil completará 19 anos em vigor. Quase duas décadas se passaram e ainda existem condomínios que não atualizaram as convenções e regimentos internos, o que deveria ter sido feito até o dia 11 de janeiro de 2007. Apesar de nenhum condomínio ter sido penalizado, a Lei 10.406/2002 e a Lei 11.127/2005 estabelecem a adaptação da documentação constitutiva das organizações. Para quem não o fez, o artigo de hoje destaca a importância de colocar essa meta para o novo ano.
Por analogia, o regimento interno equivale à Constituição Federal. Tradicionalmente, ele é elaborado de forma genérica pelas construtoras, registrado em cartório e entregue aos proprietários junto com as chaves do imóvel. Os edilícios anteriores a 2003 se basearam na legislação de 1964, entretanto, poucos síndicos se atentaram para as modificações, mantendo cláusulas que perderam a validade ao contrariar a nova legislação e decisões arcaicas. Não obstante, para fazer os ajustes, é necessário conhecer a legislação antiga, pois ela não foi extinta; as cláusulas prevalecem nos aspectos não contemplados pelo novo Código Civil.
A modernização deu mais poder aos proprietários, permitindo, por exemplo, estipular a porcentagem de juros a ser cobrada nos casos de inadimplência. Essa possibilidade compensa a queda do percentual da multa por atraso do pagamento da cota de condomínio. Conforme o artigo 1.336 do CC, o teto máximo caiu de 20% para 2%, para os vencimentos após 11 de janeiro de 2003. O primeiro parágrafo do mesmo artigo estipula que, se o percentual não estiver descrito na convenção, os juros serão de 1% ao mês. Ou seja, o valor dos juros fica a critério dos proprietários, que poderão elevar a até 10% ou mais. Entretanto, se não estiver na convenção, terá que ser de 1%.
Outra conquista é aplicação de multa ao morador que ignora as regras internas, repetindo o comportamento prejudicial aos demais, como, por exemplo, promover festas com excesso de barulho, após o horário estabelecido em convenção. Essas pessoas que se opõem ao convívio social são contrárias à organização, costumes ou interesses da sociedade, são consideradas antissociais e podem ser punidas com uma multa correspondente a até dez vezes o valor da taxa condominial. Já àqueles que não cumprem as obrigações é admissível multa de até cinco vezes o valor da contribuição mensal, no caso de reincidência.
É possível aplicar multa sem a necessidade de advertir o condômino ou possuidor, se constar na convenção. Essa medida é importante para evitar a repetição de comportamentos perigosos ou prejudiciais, como, por exemplo, o morador que ensina uma pessoa a dirigir nas vias do condomínio, libera o veículo para adolescentes nas dependências do edilício; ou situações mais simples, quando um morador causa danos a patrimônio durante a mudança, bota fogo no lixo em frente à unidade, dentre outras circunstâncias que não precisam acontecer novamente para ser repreendidas.
Só os fatos ocorridos nos dois últimos anos já seriam suficientes para atualizar as regras. Com a pandemia, mudanças significativas aconteceram, como a realização de assembleias virtuais, mas, além da doença, outros temas vieram à tona, como a polêmica do aluguel de unidades por curta temporada, a Lei Geral de Proteção de Dados e a utilização de novas tecnologias que auxiliam a gestão. Vale ressaltar que cada ajuste exige um quórum específico. Todo síndico sabe a dificuldade de reunir as pessoas, ainda que virtualmente. Portanto, modernizar a convenção incluindo todos os temas proporciona mais resultado. Nesse caso, é necessária a aprovação de 2/3 do total de condôminos.
Por fim, considerando que tanto a convenção quanto o regimento são essenciais para a vida em condomínio, ao postergar a atualização, o síndico compromete a gestão, tendo em vista que os instrumentos ultrapassados prejudicam financeiramente o empreendimento, além de colocá-lo sob o risco de um problema judicial.
* Síndica profissional, advogada pós-graduanda em direito condominial, jornalista, publicitária e diretora da Associação de Síndicos, Síndicos Profissionais e Afins do Leste de Minas Gerais (ASALM).
