por Cleuzany Lott
Há obras que, segundo a legislação, não precisam de aprovação em assembleia. O mesmo ocorre quanto a quem deve pagar pelo serviço. Na maioria dos casos, cabe ao proprietário arcar com as despesas; porém, dependendo do serviço, o locatário precisa contribuir, mas nem todos conhecem a exceção desta regra.
Os conceitos de obras em condomínio são simples. Contudo, os detalhes, o quórum exigido e a responsabilidade do pagamento das despesas das obras nas áreas comuns requerem atenção dos síndicos, proprietários e inquilinos. Existem regras que não deixam claro acerca da responsabilidade das partes envolvidas: síndicos, proprietários e inquilinos.
Todo condomínio, mais cedo ou mais tarde, vai passar por obras, seja por motivo de segurança, durabilidade ou valorização da edificação. A característica dessas obras ou benfeitorias vai definir o que é preciso para torná-las realidade e quem deve participar do rateio. Portanto, é imprescindível que o síndico conheça o que dizem o Código Civil, a Lei dos Condomínios e a Lei do Inquilinato.
O Código Civil, no artigo 1.341, classifica as obras em três tipos: necessária, útil ou voluptuária. As voluptuárias servem para embelezar o imóvel, como, por exemplo, a restauração ou pintura da fachada com cor diferente, reforma no salão de festas ou recepção para deixar o espaço mais bonito; e para fins recreativos, como a instalação de uma academia ou parquinho infantil. É o dono do imóvel que paga por essas benfeitorias.
Um erro frequente constatado nas consultorias e auditorias é a inobservância do síndico quanto ao quórum para esse tipo de obra. O gestor precisa da autorização de dois terços do total de condôminos e não do total de pessoas que comparecem à assembleia. O motivo é justificado, pois, apesar de valorizarem a edificação, as obras geram um custo extra aos proprietários. Logo, não seria justo um pequeno grupo decidir quanto a maioria teria que desembolsar por um deleite.
As “obras necessárias” evitam a deterioração do bem. Elas se dividem em “necessárias urgentes”, que exigem despesas excessivas, e “não urgentes”, que não exigem despesas excessivas”. As obras emergenciais precisam de uma ação rápida, pois a demora coloca em risco a edificação e/ou a segurança dos moradores.
O Código Civil autoriza a execução de obras ou reparos emergenciais, sem consentimento dos coproprietários. Um cano estourado e um portão quebrado que deixa o condomínio vulnerável são exemplos de realizações de baixo custo. Mas é importante que a decisão seja levada a assembleia para ratificação.
Quando as despesas forem excessivas, como as que envolvem a estrutura da edificação, após determinada a sua realização, o síndico deverá dar ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente. Se não houver referências sobre valores na convenção, o síndico pode considerar como excessivo quando o preço do serviço – incluindo mão de obra e materiais – ultrapassar a metade do valor da despesa ordinária do condomínio do mês em que ocorrer o fato gerador da despesa.
A autonomia do síndico merece atenção, pois, segundo a legislação, basta convocar a assembleia e dar ciência do feito. Entretanto, para evitar problemas, quando os valores forem altos, é imprescindível a deliberação em assembleia com quórum de maioria simples, que corresponde a 50% mais um dos presentes em assembleia. Já para as obras não urgentes esse quórum é obrigatório.
Por fim, temos as obras úteis, que facilitam ou aumentam o uso do condomínio, como instalação de coberturas no estacionamento, implantação e medição de água individual, portaria remota, compra de um equipamento de ginástica. Neste caso, também é necessária a autorização da maioria mais um dos condôminos.
O inquilino entra no rateio quando a obra tiver caráter ordinário, ou seja, fizer parte das despesas rotineiras. Isso ocorre quando for necessário fazer reparos nas dependências e nas instalações de uso comum, como encanamento ou piso danificado, parte elétrica e hidráulica do prédio, incluindo o elevador. Outra situação é quando o condomínio tiver um fundo de reserva específico para o custeio de despesas ordinárias e precisar ser reposto.
No entanto, a dica é observar a natureza da despesa para definir com clareza quem vai ajudar a pagar a conta, pois ela é obrigatória, assim como a cota condominial.
* Jornalista, publicitária, diretora da Associação de Síndicos, Síndicos Profissionais e Afins do Leste de Minas Gerais (ASALM) e pós-graduanda em Direito Imobiliário e Direito Condominial.
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